Parties communes et droit de jouissance privatif : il faut l’autorisation de l’AG pour effectuer des travaux

Récemment, la Cour de cassation a rendu une décision logique sur les travaux effectués sur des parties communes bénéficiant d’un droit de jouissance privatif.

I Les faits : un abri de jardin construit sur des parties communes avec un droit de jouissance exclusif.

Les propriétaires d’un appartement en copropriété bénéficiaient d’un droit de jouissance privatif sur leur jardin.

Souhaitant y construire un abri de jardin, ils ont sollicité l’autorisation lors d’une Assemblée générale des copropriétaires.

Suite au refus de l’Assemblée générale, les propriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l’Assemblée générale. Ils ont également construit l’abri sans autorisation.

En appel, la Cour avait étonnement validé ce procédé en retenant que le jardin avec jouissance exclusive était une partie commune dont les propriétaires pouvaient jouir dans les conditions prévues pour les parties privatives et donc sans avoir a demandé l’autorisation de l’Assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires s’est alors pourvu en Cassation.

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II La position de la Cour de cassation : nécessité de l’autorisation de l’Assemblée générale.

La Cour de cassation sanctionne logiquement la Cour d’appel.

La Haute juridiction relève d’une part que “l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune”.

Elle affirme d’autre part que “le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires”.

III La conséquence sur le propriétaire sanctionné : la destruction.

La conséquence est importante puisque les propriétaires voient leur demande d’autorisation définitivement refusée. Le Syndicat des copropriétaires pourra alors demander en référé la destruction de l’abri litigieux aux frais des propriétaires.

En effet, la sanction des travaux effectués sans autorisation est la remise des lieux dans leur état antérieur. (En ce sens Cour de cassation civile 3 18/03/1980).

Si le propriétaire ne s’y résout pas, le Syndicat peut aller jusqu’à demander une condamnation sous astreinte.

III Une jurisprudence constante.

Cette décision est parfaitement logique et s’inscrit dans une jurisprudence constante.

En effet, il a déjà été jugé que l’attribution d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune ne modifie pas la nature de ce droit (En ce sens Cour de cassation civile 3 29-101973.

De même, un propriétaire titulaire d’un droit de jouissance ne peut pas s’approprier le bien en construisant un ouvrage dessus.

Me RIBEIRO DE CARVALHO est Avocat en Droit immobilier à Nice mais il peut intervenir sur tout le territoire français et plus particulièrement sur le ressort du Tribunal judiciaire de Nice et Grasse. Il intervient régulièrement à Menton, Cannes ou Antibes. Suivez son site, sa page Linkedin ou Facebook.

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