Conseil immobilier

Maître RIBEIRO DE CARVALHO, Avocat à Nice, vous assiste et conseil dans la procédure d’expulsion que vous soyez locataire ou propriétaire.

La procédure d’expulsion d’un locataire 

La procédure d’expulsion est une procédure judiciaire qui vise à contraindre un locataire qui ne respecte pas l’une des obligations essentielles de son contrat à quitter le logement. Cette procédure peut parfois s’avérer longue et compliquée au regard d’une part de l’engorgement des juridictions françaises mais également des nombreux pièges à éviter.

Préambule : dans quel cas peut-on demander la résiliation et l’expulsion d’un locataire ?

Le droit de la location est régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi dite ALUR du 24 mars 2014. Ces dispositions visent à encadrer strictement les conditions de la procédure d’expulsion.

A) L’existence d’une clause résolutoire.

Cette loi pose la première condition pour autoriser la résiliation du bail dans de bonnes conditions : l’existence d’une clause résolutoire. Nous verrons dans un autre article qu’il est possible d’obtenir une résiliation du bail sans cette clause mais la procédure est beaucoup plus longue, aléatoire et moins fréquente.

Une clause résolutoire est un clause insérée dans le contrat de bail qui permet de demander au juge la résiliation du bail si l’une des obligations prévues n’est pas respectées par le locataire. Cette clause est d’une efficacité redoutable car le Juge sera tenu par cette clause et n’aura d’autre choix que de résilier le bail s’il constate qu’une des obligations au contrat n’a pas été respectées par le locataire.

B) La violation d’une obligation visée dans la clause résolutoire

Il existe trois motifs possibles pour obtenir la résiliation du bail via l’actionnement de la clause résolutoire :

  • Le défaut de paiement dans les 2 mois suivant un commandement de payer ;
  • Le défaut de justification d’une assurance habitation ;
  • Des nuisances graves dans la jouissance des lieux.

Ainsi, le contrat de bail doit être correctement rédigé. La clause résolutoire doit prévoir qu’en cas de violation de l’une de ces obligations, le contrat de bail pourra être automatiquement résilié par le Juge.

Voyons maintenant comment se déroule la procédure dans son intégralité.

I Les diligences obligatoires avant le procès : la délivrance du commandement de payer et la saisie conservatoire.

La première étape pour obtenir la résolution du contrat de bail est de délivrer un commandement d’huissier de payer les loyers.

Concrètement, l’huissier se déplacera sur place et délivrera un commandement de payer l’intégralité des loyers dus ainsi que ses propres frais (qu’il aura fallu au préalable avancer).

En parallèle du commandement de payer, il est également possible d’effectuer une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire.

Cette procédure est peu connue des justiciable mais redoutablement efficace. Elle vise à bloquer directement sur les comptes bancaires une partie des sommes dues. Ces sommes seront ensuite reversées au propriétaire très rapidement à l’issue du procès sans attendre de forcer l’exécution de la décision.

Cette saisie conservatoire se fait par requête rédigée par l’avocat et déposée au Tribunal de grande instance.

Passé un délai de deux mois, si des loyers restent dus, il est alors possible de délivrer une assignation devant le Tribunal d’instance statuant en référé.

Cette assignation visera à obtenir la résiliation du bail et une condamnation au paiement de la dette.

Bien évidemment, il est également possible de réclamer le remboursement des frais d’avocat et d’huissier engagés.

II Le déroulement du procès 

Une fois l’assignation délivrée, votre audience sera fixée après un délai de deux mois. Le jour de l’audience, l’affaire peut être renvoyée si le dossier n’est pas en état d’être jugé. Les causes de renvoi sont acceptées lorsque le locataire veut un délai pour prendre un avocat ou préparer sa défense.

Le jour de l’audience, les parties font état de leur demande.

Très souvent, le locataire fait une demande de délai de paiement pouvant aller jusqu’à 36 mois.

S’il est de mauvaise foi, le Tribunal rejettera ces demandes.

Le locataire sera alors condamné à :

  • La résiliation du bail ;
  • Payer les loyers dus ;
  • Payer une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer ;
  • Rembourser les frais d’avocat ;
  • L’expulsion du logement.

III L’exécution de la décision de justice.

Le parcours n’est malheureusement pas fini après le procès.

Une fois la décision de justice en main. Vous devez encore faire exécuter le jugement.

Vous devez tout d’abord demander à l’huissier de signifier la décision. L’objectif est de faire partir les délais d’appel ainsi que la possibilité de forcer l’exécution de la décision.

Une fois la décision signifiée, vous pourrez récupérer assez facilement les sommes saisies à titre conservatoire si vous avez déposé cette requête avant le procès.

A défaut, si le débiteur ne s’exécute pas de lui même vous pouvez demander à l’huissier une saisie sur compte.

Enfin, si l’ancien locataire ne part pas de lui même, vous pourrez demander son expulsion avec le concours de la force publique sous réserve de la trêve hivernale. Dans l’intervalle, il ne sera plus considéré comme locataire mais comme habitant sans droit ni titre. Il devra payer une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer.

N’hésitez pas à appeler le cabinet de Maître RIBEIRO DE CARVALHO pour plus de renseignements ou consulter ses actualités sur son site ou sur les réseaux sociaux.