🏢 Bail commercial : la clause d’augmentation automatique du loyer réputée non écrite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026)

Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin — consulter la décision sur courdecassation.fr

De très nombreux baux commerciaux comportent une clause prévoyant une augmentation automatique du loyer chaque année, indépendamment de tout indice officiel. Par un arrêt très attendu du 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de porter un coup d’arrêt à cette pratique répandue. Le cabinet Ribeiro, avocat droit immobilier Nice, revient sur cette décision et sur ses conséquences concrètes pour les bailleurs comme pour les locataires commerciaux. Publié au Bulletin, cet arrêt pourrait avoir des répercussions financières importantes sur de nombreux baux actuellement en cours.

1/ Les faits

Deux bailleurs avaient donné à bail commercial une chambre au sein d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), exploité par une société locataire. Le contrat de bail commercial stipulait une clause selon laquelle « le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an », sans référence à un indice officiel, sans plafond, et sans limite de durée.

Après plusieurs années d’application de cette clause, la société locataire a contesté la validité de cette augmentation automatique et réclamé la restitution des sommes versées en trop au titre des loyers. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 13 mars 2025, avait donné raison aux bailleurs en validant la clause litigieuse : ceux-ci se voyaient ainsi autorisés à percevoir, année après année, un loyer mécaniquement majoré de 1,5 %, sans aucun rapport avec l’évolution réelle du marché locatif ou des indices publiés. L’affaire a été portée devant la Cour de cassation.

2/ La question posée à la Cour de cassation

Une clause de bail commercial prévoyant une augmentation automatique, forfaitaire et périodique du loyer, sans référence à un indice officiel, sans plafond et sans limite de durée, peut-elle valablement fixer le prix du bail commercial ? Ou constitue-t-elle en réalité une clause de révision du loyer qui doit alors respecter les règles d’ordre public du statut des baux commerciaux, sous peine d’être réputée non écrite ?

3/ La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Lyon. Elle retient qu’une clause stipulant une augmentation « périodique, automatique et forfaitaire » du loyer, sans plafond ni limite de durée, ne fixe pas le prix initial du bail commercial mais organise en réalité une révision automatique et exclusivement à la hausse du loyer.

Or, la révision du loyer des baux commerciaux est strictement encadrée par des règles d’ordre public, notamment les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. Ces textes imposent un délai minimal de trois ans entre deux révisions (la révision légale triennale) et, en cas de clause d’échelle mobile, exigent que la variation du loyer soit indexée sur un indice officiel tel que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), avec un jeu réciproque à la hausse comme à la baisse.

Une clause qui échappe à ce cadre — en particulier en excluant toute réciprocité puisqu’elle ne joue qu’à la hausse, jamais à la baisse, et en s’affranchissant de toute référence à un indice — fait échec aux droits que le locataire tient de ces dispositions d’ordre public. Elle est donc réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui sanctionne toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.

📌 LE PRINCIPE DÉGAGÉ PAR LA COUR DE CASSATION

« Est réputée non écrite la clause d’un bail commercial qui stipule une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de durée, dès lors qu’elle ne fixe pas le prix initial du bail mais organise une révision du loyer exclusivement à la hausse, en méconnaissance des règles d’ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. »

Trois critères cumulatifs se dégagent de cet arrêt pour identifier une clause à risque :

• Le caractère accessoire de la stipulation par rapport au loyer initial fixé au bail ;
• L’automaticité et le caractère forfaitaire de l’augmentation, indépendante de tout indice ;
• L’absence de plafond ou de limite de durée à cette augmentation.

L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée, pour chiffrer la restitution due par les bailleurs à la locataire.

4/ Les enseignements pratiques de cet arrêt

Pour les bailleurs commerciaux

Il est indispensable de vérifier dès maintenant la rédaction de vos clauses de révision de loyer. Une clause d’augmentation ne peut valablement fonctionner de façon automatique que si elle constitue un mécanisme d’indexation conventionnelle réciproque, faisant référence à un indice officiel (ILC, ILAT ou indice du coût de la construction) et jouant aussi bien à la hausse qu’à la baisse. À défaut, la révision légale triennale reste la seule voie sécurisée. En cas de clause invalidée, les sommes perçues en trop pourront devoir être restituées, avec un risque de contentieux rétroactif portant sur plusieurs années de loyer. Les bailleurs institutionnels ou multipropriétaires, notamment dans des secteurs comme les EHPAD, les commerces de centre-ville ou les bureaux, ont tout intérêt à faire auditer leur portefeuille de baux commerciaux sans attendre.

Pour les locataires commerciaux

Si votre bail comporte une clause d’augmentation automatique et forfaitaire du loyer, sans indexation sur un indice officiel ni plafond, vous pouvez potentiellement en contester la validité et demander la restitution du trop-perçu. Attention toutefois aux délais : l’action en restitution de sommes indûment versées reste soumise à la prescription de droit commun de cinq ans, il convient donc d’agir rapidement dès la découverte de la clause litigieuse. Faites impérativement vérifier votre bail par un avocat spécialisé en droit immobilier avant d’engager une action ou de négocier le renouvellement de votre bail commercial, afin d’évaluer précisément vos chances de succès et le montant potentiellement récupérable.

5/ Ce qu’il faut retenir

• Une clause de hausse automatique et forfaitaire du loyer, sans indice ni plafond, est réputée non écrite dans un bail commercial.
• Les règles de révision du loyer commercial sont d’ordre public : elles ne peuvent être écartées par une clause contraire, même librement acceptée par les deux parties à la signature du bail.
• Le locataire peut demander la restitution des loyers indûment perçus, dans la limite de la prescription de cinq ans.
• Les bailleurs doivent impérativement revoir leurs modèles de bail commercial pour sécuriser leurs clauses de révision et éviter un contentieux coûteux.
• Cet arrêt, publié au Bulletin, a vocation à s’appliquer à de nombreux baux en cours, en particulier dans les secteurs médico-social, du commerce et des bureaux.

👉 Vous êtes bailleur et vous vous demandez si votre clause de révision de loyer est juridiquement sécurisée ? Vous êtes locataire commercial et pensez avoir payé, année après année, un loyer excessif au regard d’une clause d’augmentation automatique ? Ou vous négociez actuellement le renouvellement d’un bail commercial et souhaitez éviter ce type de piège contractuel ?

Le cabinet de Me Ribeiro de Carvalho, avocat en droit immobilier à Nice, vous accompagne dans l’analyse de vos baux commerciaux, la sécurisation de vos clauses de révision de loyer et, le cas échéant, dans les actions en restitution devant les juridictions compétentes. Fort de son expérience en tant qu’avocat droit immobilier Nice, le cabinet intervient aussi bien auprès des bailleurs institutionnels que des locataires commerciaux souhaitant faire valoir leurs droits.

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