Baux commerciaux : résiliation de plein droit du bail en cas de liquidation judiciaire du locataire

Vous avez des baux commerciaux, voici les conseils de Me Ribeiro de Carvalho, avocat baux commerciaux à Nice, pour les résilier en cas de liquidation judiciaire de vos locataires.

Le Code de commerce prévoit d’une part que le bailleur d’un local commercial d’une entreprise en liquidation judiciaire peut demander la résiliation judiciaire “ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.” (article L.622-14 du Code de commerce). 

L’article L.145-41 du même code prévoit d’autre part que : 

“Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

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Le bailleur commercial qui demande la résiliation du bail en application de l’article L.622-14 du Code de commerce doit-il respecter les dispositions de l’article L.145-41 du même code qui l’oblige à délivrer un commandement ? 

La Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt récent du 9 octobre 2019 (dont voici le lien : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/chambre_commerciale_574/796_9_43717.html).

En l’espèce, une SCI avait donné à bail à une société des locaux destinés à l’exercice de son activité commerciale. Ladite société locataire a quelques années plus tard été placée en liquidation judiciaire. Un liquidateur a été désigné et par ordonnance du juge-commissaire, la cession du fonds de commerce de la société a été autorisée. 

C’est alors que par requête, la SCI bailleresse a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. 

Le Tribunal de Grande Instance et la Cour d’appel n’ont pas accueilli la demande de la SCI bailleresse au motif que les dispositions de l’article L.622-14 du Code de commerce ne dérogeaient pas à celles de l’article L.145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d’un commandement. 

La Cour d’appel estimait que le liquidateur pouvait solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. 

Elle précisait également que le fait que la SCI bailleresse ait opter pour la saisine du juge-commissaire plutôt que le juge des référés ne la dispensait pas de délivrer préalablement un commandement visant la clause résolutoire du bail. 

Ce raisonnement a été purement et simplement balayé par la Cour de cassation qui a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en précisant :

“Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;”

Cette décision s’explique notamment par le fait qu’elle a été rendue au visa de l’article R.641-21 alinéa 2 du Code de commerce prévoyant que : 

“Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 641-11-1 et à l’article L. 641-12 ainsi que la date de cette résiliation.”. 

Un juge-commissaire peut donc être amené à résilier de plein droit le contrat de bail souscrit par une société en liquidation à la demande du bailleur en vertu de l’article R.641-21 alinéa 2 du Code de commerce. 

Cette solution avantageuse pour les bailleurs commerciaux en cas de liquidation judiciaire de leur locataire, doit selon moi s’apprécier strictement à cette procédure collective et ne s’appliquera sans doute pas en cas de sauvegarde de justice ou encore de redressement judiciaire.