EnglishEn tant qu’avocat baux commerciaux à Nice, Me Ribeiro de Carvalho vous conseille sur la refacturation de la taxe foncière dans un bail commercial.
La Cour de cassation a peut être opéré un revirement de jurisprudence sur la refacturation des impôts et charges au locataire d’un bail commercial conclu avant la loi Pinel.
Pour lire l’arrêt complet du 12 septembre 2019 n°18.18-018
La question posée : faut-il expressément prévoir la refacturation de l’impôt concerné dans le bail commercial ?
En l’espèce, l’usufruitier d’un local commercial donné à bail a demandé au locataire le paiement des taxes foncières de plusieurs années antérieures.
Le locataire a assigné le bailleur pour contester cette demande en indiquant que le bail ne prévoyait pas expressément que la taxe foncière était à la charge du preneur.
Les juges du fond ont dans un premier temps accueilli cette argumentation.
Suite à cette décision, le bailleur s’est alors pourvu en cassation.
La solution de l’arrêt : non, une clause “générale de refacturation des impôts suffit
Dans une décision motivée, la Cour de cassation a censuré la Cour d’appel de Saint Denis.
Elle énonce en effet que la clause mettant à la charge du preneur “tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé”.
Autrement dit, une clause générale de refacturation des impôts à la charge du preneur permet donc de solliciter le paiement de tous les impôts et notamment de la taxe foncière et de la taxe d’ordure ménagère.
La portée de l’arrêt : vers un revirement au profit du bailleur
Cette décision peut être interprétée comme un revirement de jurisprudence.
Jusqu’alors, la Cour de cassation posait en effet le principe que l’impôt devait être expressément mis à la charge du preneur pour être refacturé (voir l’arrêt du 13 septembre 2018 à propos de la taxe d’ordure ménagère).
Attention toutefois, cette solution s’applique en l’espèce pour un bail qui n’était pas soumis à la loi PINEL du 18 juin 2014.
Nul doute qu’une décision sur ce fondement serait également intéressant.
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