🔑 Dépôt de garantie et maintien dans les lieux après congé : le bailleur peut retenir l’indemnité d’occupation

Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, Publié au bulletin

Le dépôt de garantie est l’une des sources de litige les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. La question de ce que le bailleur peut légalement en retenir cristallise régulièrement des contentieux. Dans un arrêt publié au bulletin du 29 janvier 2026, la Cour de cassation apporte une réponse claire sur un point jusqu’alors discuté : le bailleur peut-il déduire du dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due par un locataire qui s’est maintenu dans les lieux après la fin du bail ?

1/ Les faits

Une société civile immobilière donne à bail un appartement à une locataire par deux contrats conclus en octobre 2012 et mars 2013. Le bail prend fin à la suite d’un congé pour vendre délivré par la bailleresse, avec effet au 31 mars 2016.

La locataire se maintient dans les lieux au-delà de cette date, occupant ainsi l’appartement sans droit ni titre pour le mois d’avril 2016 au moins.

En mars 2019, elle assigne la bailleresse en restitution de son dépôt de garantie, augmenté des pénalités de retard prévues par la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’en indemnisation de divers préjudices.

La bailleresse forme une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2016, et sollicite que cette somme soit déduite du dépôt de garantie avant restitution. La locataire oppose notamment la prescription de cette créance d’indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Versailles donne raison à la bailleresse et valide la déduction. La locataire se pourvoit en cassation.

2/ La question posée à la Cour de cassation

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois après la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

La question centrale était donc la suivante : l’indemnité d’occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail constitue-t-elle une « somme restant due au bailleur » au sens de l’article 22 de la loi de 1989, pouvant être déduite du dépôt de garantie ?

La locataire soutenait que non, car l’indemnité d’occupation ne trouve pas sa source dans le contrat de bail — le bail ayant pris fin — mais dans une occupation sans droit ni titre. Elle ajoutait que, même si cette créance existait, elle était prescrite, et que le bailleur ne pouvait plus l’invoquer.

3/ La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide la position des juges du fond. Elle retient deux points décisifs.

📌 Principe dégagé par la Cour : L’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail est incluse dans les sommes restant dues au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et peut à ce titre être déduite du dépôt de garantie.

Sur l’argument de la prescription, la Cour écarte également le moyen de la locataire : dès lors que celle-ci agit elle-même en restitution du dépôt de garantie, elle ne peut pas opposer la prescription de la créance d’indemnité d’occupation au bailleur qui l’invoque non pas par voie d’action autonome, mais par voie de déduction sur ce même dépôt. Le mécanisme légal de l’article 22 — qui autorise le bailleur à retenir les sommes dues avant restitution — n’est pas soumis aux mêmes règles de prescription qu’une action en paiement distincte.

4/ Les enseignements pratiques de cet arrêt

Cet arrêt, publié au bulletin — ce qui lui confère une valeur normative affirmée — clarifie des règles que propriétaires et locataires ont souvent du mal à appréhender correctement.

Pour les propriétaires bailleurs : Lorsqu’un locataire ne libère pas les lieux à la date prévue et génère ainsi une dette d’indemnité d’occupation, le bailleur est fondé à déduire cette somme du dépôt de garantie avant restitution. Il n’a pas à engager une action en paiement distincte pour récupérer ce montant : la déduction s’opère directement, dans le cadre du mécanisme de restitution prévu par l’article 22 de la loi de 1989. Par ailleurs, le locataire qui réclame son dépôt ne peut pas utiliser la prescription pour neutraliser une dette qu’il a lui-même créée par son maintien dans les lieux.

Pour les locataires : Tout maintien dans les lieux au-delà du terme du bail — même d’un seul mois — génère une dette d’indemnité d’occupation que le bailleur pourra légitimement imputer sur le dépôt de garantie. La circonstance que cette indemnité ne soit pas une dette contractuelle stricto sensu (puisque le bail est échu) ne permet pas d’y échapper. La Cour de cassation fait primer la réalité économique de la dette sur la qualification juridique de sa source.

Sur les pénalités de retard : Il convient de rappeler que le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire (art. 22 de la loi de 1989). Tout retard de restitution expose le bailleur à une majoration du montant dû de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Cet arrêt ne modifie pas ces règles, mais rappelle que le bailleur peut utilement déduire les sommes dues avant d’effectuer cette restitution — à condition de pouvoir les justifier.

5/ Ce qu’il faut retenir

• Le locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail doit une indemnité d’occupation, même en l’absence de tout contrat en cours.
• Cette indemnité constitue une somme restant due au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
• Le bailleur peut la déduire du dépôt de garantie avant restitution, sans avoir à engager une action en justice distincte.
• Le locataire qui réclame la restitution du dépôt ne peut pas opposer la prescription de l’indemnité d’occupation pour faire obstacle à cette déduction.

Cet arrêt s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante de la Cour de cassation : protéger l’équilibre du rapport locatif en évitant qu’un locataire puisse bénéficier d’un remboursement intégral du dépôt de garantie tout en ayant généré une dette par son comportement postérieur à la fin du bail.

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