EnglishLe Cabinet de Me Ribeiro de Carvalho, avocat spécialiste en droit immobilier à nice, poursuit sa chronique sur les procédures entre propriétaires et locataires concernant l’erreur de superficie d’un appartement mis en location.
Il faut dire que la jurisprudence de la Cour de cassation est abondante en la matière depuis les deux dernières années.
I Rappel de la loi lorsque le locataire découvre une erreur de superficie
Selon l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989:
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Ce texte semble donc imposer au locataire de faire une demande préalable de diminution de loyer à son bailleur avant de saisir le Juge afin de tenter de trouver une solution amiable.
II Question posée à la Cour : le locataire doit-il justifier d’une tentative amiable avant de saisir le Juge pour demander la diminution de son loyer ?
La question est bien évidemment posée au regard d’une erreur de superficie de l’appartement.
Dans cette affaire Les locataires font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable leur demande en diminution de loyer, alors « que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l’action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties”.
Cette stratégie pouvait sembler pertinente compte tenu des récentes positions de la Cour de cassation indiquant que l’obligation par le législateur à recourir à des tentatives amiables avant toute procédure n’était pas justifiée.
III La solution : à défaut de tentative amiable, la procédure est irrecevable
C’est de manière assez logique que la Cour de cassation est venue sanctionner le défaut de tentative amiable en déclarant la procédure irrecevable.
La Cour a rappelé que l’article 3-1 de la loi de 1989 imposait de faire une demande préalable à son bailleur et rappelait sa récente décisiondu 9 novembre 2022 (n°21-19.212) imposant un délai de 4 mois à peine de forclusion?
Ainsi,l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable soit présentée par le locataire au bailleur est irrecevable.
IV Conclusion
Cet arrêt montre une fois de plus qu’il est important de se rapprocher d’un Avocat en droit immobilier pour toutes questions relatives à ce domaine d’activité spécifique.
Vous pouvez consulter l’arrêt de la Cour de cassation ici :
Cour de cassation – Troisième Chambre civile du 20 avril 2023 n°22-15.529
