English📌 Obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur : analyse de l’arrêt Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357
Dans un arrêt rendu le 4 décembre 2025, la Cour de cassation (3e chambre civile) rappelle un principe fondamental du droit des baux commerciaux : les obligations du bailleur sont continues et exigibles pendant toute la durée du bail, ce qui a d’importantes conséquences sur la prescription des actions du locataire.
1/ Présentation des faits
Dans cette affaire, la société Lafa mobilier avait donné à bail commercial des locaux industriels à la société Lafa collectivités pour une durée de neuf ans.
La locataire avait assigné sa bailleresse le 12 juin 2020 pour obtenir la réalisation de travaux de réparation concernant la toiture, les façades et la voirie, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices — ces réparations étant rendues nécessaires par la vétusté des locaux.
La bailleresse avait soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription, arguant que les demandes étaient prescrites, la locataire connaissant la vétusté des lieux dès la conclusion du bail en 2012.
2/ Problème juridique posé par la Cour de cassation
La question juridique centrale résidait dans le point de départ de la prescription de l’action dirigée contre le bailleur pour inexécution de ses obligations contractuelles.
Aux termes des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, la Cour de cassation rappelle :
- que le bailleur est tenu, par nature du contrat, de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ;
-
que ces obligations sont continues et donc exigibles tout au long du bail ;
-
que, dès lors, la persistance d’un manquement à ces obligations constitue un fait nouveau permettant au locataire d’agir en exécution forcée, indépendamment de la date à laquelle ce manquement a été connu pour la première fois.
Autrement dit, contrairement à une vision traditionnelle selon laquelle la prescription commence à courir dès la connaissance initiale des désordres, la Haute juridiction affirme que la prescription ne peut pleinement courir tant que l’obligation du bailleur n’est pas correctement exécutée et que le manquement persiste.
En conséquence, la cour d’appel de Riom avait incorrectement fixé le point de départ de la prescription à la signature du bail en 2012, sans vérifier si l’obligation de délivrance conforme continuait d’être violée au jour de l’assignation. La Cour de cassation a donc cassé et annulé l’arrêt attaqué.
3/ Conclusion
Cet arrêt n° 23-23.357 du 4 décembre 2025 constitue une jurisprudence majeure en droit des baux commerciaux et plus généralement en matière d’exécution des obligations continues du bailleur. Vous pouvez venir consulter l’arrêt de la Cour de cassation ici.
Pour les locataires comme pour les bailleurs, cette décision affirme de manière claire que :
-
l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible n’est pas limitée à une obligation ponctuelle au moment de l’entrée dans les lieux, mais s’étend à toute la durée du bail ;
-
la prescription d’une action du locataire ne court pleinement que tant que l’obligation n’est pas respectée ;
-
le bailleur ne peut pas se prévaloir de la seule connaissance initiale d’un état de vétusté pour écarter toute action du locataire.
Pour un avocat en droit immobilier à Nice, cette solution jurisprudentielle impacte directement la stratégie contentieuse dans les litiges locatifs, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer le point de départ de la prescription et la persistance d’un manquement aux obligations continues.
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