La nouvelle procédure de squat : le guide complet d’un avocat

Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi “anti-squat”, la procédure d’expulsion des squatteurs a été simplifiée et accélérée. Ce nouveau dispositif vise à mieux protéger les propriétaires occupants et les bailleurs contre l’occupation illégale de leurs biens immobiliers. N’hésitez pas à contacter le Cabinet si vous souhaitez entamer une procédure d’expulsion de squatter, que ce soit à Nice ou partout en France.

1. Les textes législatifs et jurisprudentiels applicables

En France, il existe plusieurs textes législatifs qui encadrent les droits et obligations des locataires ou des occupants sans droit ni titre.

• Loi du 6 juillet 1989 : Cette loi fondamentale en matière de droit immobilier pose le principe de l’inviolabilité du domicile et prévoit les conditions d’expulsion des occupants sans titre. Cette loi précise en détail les obligations à la charge du propriétaire pour engager une procédure d’expulsion, que celle-ci soit fondée sur un défaut de paiement du loyer ou la vente du bien immobilier.
• Loi du 27 juillet 2023 : Cette loi a modifié l’article 38 de la loi de 1989 en créant une “procédure accélérée d’expulsion” pour les squats. En effet, une large partie de la population, et notamment les propriétaires, estimaient à juste titre que certains squatters “professionnels” abusait des protections légitimes de la loi de 1989. Cette loi est donc censée permettre d’accélérer la procédure lorsqu’il est évident qu’une personne est entrée dans un logement sans aucun contrat ou droit sur le logement.
• Article 222-4 du Code pénal : Cet article réprime l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui sans droit ni titre. Cette infraction permet de caractériser le squat. Elle est indispensable dans la procédure accélérée.
• Jurisprudence de la Cour de cassation : La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts importants sur la notion de squat et les obligations qui peuvent s’imposer aux propriétaires.

2. La procédure d’expulsion des squatteurs

2.1 La procédure classique

La procédure classique d’expulsion d’un squatter se déroule en deux étapes :

• L’assignation en référé : Le propriétaire ou le bailleur doit assigner le squatter devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire du lieu du logement squatté. Le Juge des référés peut alors ordonner l’expulsion du squatter sans délai, même si ce dernier n’a pas été entendu. A Nice, le délai pour obtenir une ordonnance d’expulsion est compris entre 4 et 6 mois.
• L’exécution de l’ordonnance d’expulsion : Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, le propriétaire ou le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour faire expulser le squatter. Il faut attendre un délai supplémentaire de deux mois suite à la délivrance de la sommation d’avoir à quitter les lieux. Il faudra ensuite attendre l’autorisation de la Préfecture pour obtenir le concours de la force publique. Enfin, il est impossible de l’exécuter pendant la période hivernale.

La procédure devant le Tribunal judiciaire est certes efficace, car elle conduit très souvent à l’obtention d’un jugement d’expulsion du squatter. Néanmoins elle peut être particulièrement longue et couteuse pour le propriétaire. Les délais sont en effet au grand minimum de 6 mois et peuvent aller jusqu’à 2 ou 3 ans en cas d’appel des décisions rendus et des recours des occupants.

2.2 La procédure accélérée

La procédure accélérée d’expulsion des squatteurs est réservée aux propriétaires occupants et aux bailleurs qui ont démontré :

• Etre le légitime propriétaire du bien occupé
• L’occupation illégale par un squatter 
• Le dépôt d’une plainte circonstancié.

L’avocat est ainsi chargé de préparer le dossier d’expulsion de squatter. Il assite son client dans la rédaction de la plainte, laquelle doit respecter un formalisme particulier et s’assurer de l’aide d’un Commissaire de justice pour constater le squat. Enfin, il saisira la Préfecture pour demander l’expulsion.

Cette procédure est plus aléatoire car elle dépend de l’appréciation de la Préfecture. Elle est en revanche beaucoup plus rapide car l’expulsion peut intervenir au bout de 3 ou 4 mois selon les Préfectures.

3. Les points clés à retenir

• La nouvelle procédure d’expulsion des squatteurs est plus rapide  que la procédure classique.
• La procédure accélérée est réservée aux propriétaires qui ont porté plainte et démontrer l’occupation sans titre
• Le recours à un avocat est recommandé pour tous les types de procédures d’expulsion de squatteurs.

4. Conclusion

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les droits des propriétaires occupants et des bailleurs face aux squatteurs. Il est important pour les avocats de connaître les nouvelles dispositions légales et jurisprudentielles applicables en matière d’expulsion de squatteurs afin de pouvoir conseiller au mieux leurs clients.

Vous pouvez consulter la loi du 6 juillet 1989 en suivant ce lien.

N’hésitez pas à contacter le Cabinet de Me Ribeiro de Carvalho si vous avez des questions à ce sujet ou souhaitez entamer l’une de ces procédures.