EnglishMe Ribeiro de Carvalho, en qualité d’avocat baux commerciaux à Nice, saura vous aviser sur la différence entre le bail commercial et la convention d’occupation précaire.
I Les faits : une convention d’occupation précaire dans l’attente d’une cession de fonds de commerce
Initialement, les parties avaient conclu un bail commercial classique. Quelques temps après, les parties ont conclu une rupture anticipée du bail. Afin de laisser le temps au preneur de se maintenir dans les lieux dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, le bailleur a proposé une convention d’occupation précaire d’une durée de vingt trois mois.
La convention étant échue, le propriétaire à alors demandé l’expulsion de son preneur qui se maintenait malgré la fin de la convention.
II La procédure
Devant les juges du fonds, le preneur a eu gain de cause, les magistrats estimant que la simple mention à l’exclusion aux dispositions des article L145 et suivants du Code de commerce permettait de caractériser une convention précaire. De même, la cession serait un événement incertain car faisant intervenir un tiers.
III La décision de la Cour de cassation : un projet de cession de fonds n’est pas un élément de précarité permettant d’exclure le droit à un bail commercial
Dans un arrêt du 12 décembre 2019, la Cour de cassation a censuré la décision de la Cour d’appel au visa des articles L.145-5 du Code de commerce et 1134 du Code civil.
Ainsi, un projet de cession d’un fonds de commerce ou de son droit au bail ne permet pas de caractériser une situation précaire justifiant le recours à une telle convention.
Elle estime que le projet de cession portant sur le fonds de commerce du preneur ou son droit au bail ne justifie pas le recours à une convention d’occupation précaire.
Il s’agit là d’une décision logique qui s’inscrit dans une jurisprudence ancienne et constante.
Il est donc important de rappeler à tous les bailleurs et commerçant que le recours à une convention d’occupation précaire ne peut se faire que lorsqu’il existe des raisons objectivement précaires et indépendantes de la volonté des parties.
A défaut, la convention sera requalifiée en bail commercial avec toutes les conséquences très protectrice du Code du commerce.
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Référence : Cour de cassation 3ème chambre civile du 12/12/2019 n°18-23.784
