EnglishLe 7 novembre 2024 la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur la responsabilité de l’architecte en cas de non-conformité des surfaces construites. Me Ribeiro de Carvalho, avocat en droit immobilier traite régulièrement la responsabilité des architectes et des promoteurs.
Lorsqu’un maître d’ouvrage engage un architecte pour une mission de maîtrise d’œuvre complète, l’un des enjeux majeurs est de s’assurer que la construction respecte les plans initiaux. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 novembre 2024 (pourvoi n° 23-12.315), vient rappeler la responsabilité de l’architecte en cas de non-conformité de la surface construite.
Les faits
En 2010, une société a confié à un architecte la maîtrise d’œuvre de la construction d’un immeuble. Après achèvement et vente d’un lot, il est apparu un déficit de surface de 6,70 m² par rapport aux plans prévus.
S’estimant lésée, le client a assigné l’architecte en indemnité pour compenser la perte économique résultant de cette différence de surface.
La position de la cour d’appel
Par un arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande de la société estimant que l’architecte n’était pas tenu d’une mission de mesurage des surfaces, étant donné qu’il n’avait pas reçu de mission complémentaire relative à cette obligation. Elle considérait donc qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée.
La cassation de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement cette décision, rappelant qu’un architecte en charge d’une mission complète de maîtrise d’œuvre doit s’assurer que la construction respecte les plans qu’il a élaborés. La cour souligne que, même en l’absence d’une mission complémentaire de mesurage, l’architecte devait vérifier la conformité de l’ouvrage.
En conséquence, elle juge que la cour d’appel a violé l’article 1147 (devenu 1231-1) du Code civil en excluant toute responsabilité de l’architecte sur ce fondement.
La question de l’indemnisation
Un autre point débattu concernait l’indemnisation du préjudice. La cour d’appel avait rejeté la demande en estimant que la différence de prix résultant de la réduction de surface n’était pas un préjudice indemnisable.
Là encore, la Cour de cassation censure cette analyse, rappelant que le maître d’ouvrage peut réclamer une indemnisation pour la perte de chance de vendre le bien à un prix plus élevé. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir constaté l’existence d’une perte de chance sans pour autant l’indemniser.
Conséquences pratiques
Cet arrêt est un rappel important des obligations de l’architecte lorsqu’il assure une mission complète de maîtrise d’œuvre. Il ne peut se retrancher derrière l’absence d’une mission de mesurage pour éviter sa responsabilité en cas de non-conformité des surfaces construites.
Désormais, les promoteurs et maîtres d’ouvrage pourront s’appuyer sur cette décision pour demander réparation en cas de déficit de surface impactant la valeur du bien.
Conclusion
Par cet arrêt, la Cour de cassation renforce l’obligation de conformité qui pèse sur l’architecte. Il appartient à celui-ci de s’assurer que les travaux réalisés correspondent aux plans contractuels sous peine de voir sa responsabilité engagée. Une jurisprudence à retenir pour les professionnels de l’immobilier et les maîtres d’ouvrage soucieux du respect des engagements contractuels.
Que vous soyez un architecte ou un promoteur, vous pouvez contacter Me Ribeiro de Carvalho pour toutes questions éventuelles sur ce type de contentieux.
