EnglishRappel du contexte : une prescription de trois ans ou de quatre mois?
Dans un précédent article, il était évoqué la question relative à la prescription en matière de diminution de loyer en cas d’erreur de superficie du bien loué.
Le cabinet avait obtenu du Tribunal judiciaire de NICE une décision ordonnant la diminution de loyer au bénéfice du locataire pour une erreur de superficie.
Le Tribunal avait retenu que l’action des demandeurs était soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, rejetant l’analyse développée par la partie adverse, qui fondait sa demande sur l’article 3-1 de la loi de 1989, aux termes duquel : À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Pour le juge du fond de Tribunal de Nice, le délai de prescription était donc de 3 ans et non de 4 mois.
Intervenant exclusivement dans le domaine du droit immobilier, le Cabinet est attentif aux jurisprudences pouvant avoir une incidence sur le résultat d’une affaire en cours.
C’est dans ces conditions que le cabinet PRC AVOCAT vous présente une décision de la Cour de cassation qui a été amenée à trancher cette question.
La solution de la Cour : La Cour de cassation estime que l’action en diminution de loyer doit être intentée dans un délai de quatre mois
Dans un récent arrêt, la Cour de cassation s’est enfin prononcée sur la nature du délai prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes des motivations de la décision, la Haute juridiction précise que : le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.
Ainsi, toute demande de diminution qui interviendrait après l’expiration de ce délai de quatre mois sera déclarée irrecevable, car forclose.
Il apparaît dès lors que le locataire doit redoubler de vigilance s’il s’aperçoit que la superficie du logement qui lui a été donné à bail ne correspond pas à ce qui est indiqué dans le bail.
Portée de l’arrêt
Cet arrêt est particulièrement important car il encadre le recours du locataire dans un délai particulièrement court.
Cette décision nous semble regrettable car rien ne justifie que le locataire bénéficie d’un si court délai alors que c’est le bailleur qui est en faute.
Dans ces conditions, il est recommandé de solliciter le recours un avocat en droit immobilier à Nice avant toutes démarches auprès de votre bailleur.
Une demande anticipée d’un particulier qui tarderait à mandater en suite l’avocat pour saisir le Tribunal pourrait le placer dans une situation délicate et le priver de tout recours sans examen du fond.
C’est pourquoi un avocat spécialisé en immobilier pourra préparer au mieux votre demande et ne pas risquer de rater un délai.
N’hésitez pas à contacter Me Ribeiro, Avocat en droit immobilier et baux commerciaux pour tous litiges à ce sujet.
Ref : C.cass., 3ème Ch. civ., 9 novembre 2022 ; pourvoi n°21-19.212.
