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Avocat à Nice, Me Ribeiro vous propose l’analyse d’un arrêt intéressant portant sur le refus d’une vendeur d’accepter une offre au prix du mandat.
L’essentiel :
L’agent immobilier ayant reçu un mandat ne peut engager son client que si une clause du contrat l’y a expressément autorisé. Par conséquent, le propriétaire peut refuser d’accepter une offre au prix du mandat sans risquer de se voir condamné au paiement de la clause pénale prévue dans le mandat.
Il convient ainsi d’attirer une fois de plus l’attention des agents immobiliers sur la différence entre un mandat de vente et un mandat d’entremise.
Les faits :
Un particulier confie à une agence immobilière la vente de son appartement dans la ville de Rouen (Seine-Maritime) en signant un mandat exclusif de vente au mois de janvier 2016.
Moins d’un mois après, l’agent avait trouvé un acquéreur au prix demandé par la vendeuse.
Le mandat stipulait que la propriétaire s’engageait à signer si un acquéreur était trouvé aux prix, charges et conditions convenues. Le mandat prévoyait également une clause pénale comme il est d’usage.
La transaction ne se réalisera finalement pas, la propriétaire ayant changé d’avis et ne souhaitant plus vendre son bien immobilier.
L’agence immobilière assigne alors la propriétaire devant le Tribunal judiciaire afin de lui réclamer la somme de 4.500 euros à titre d’indemnité compensatrice correspondant à la clause pénale.
Par un arrêt rendu en date du 17 septembre 2020, la Cour d’appel de Rouen faisait droit à la demande de l’agent immobilier.
La Cour de cassation était finalement saisie par le particulier qui contestait être obligé de signer au prix du mandat et d’avoir donc commis une faute dans ses relations avec l’agent immobilier.
La décision de la Cour de cassation :
La Cour de cassation est venue sanctionner la décision des juges du fond sur le fondement des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
La Cour indique que le propriétaire n’est tenu de signer que si l’agent immobilier a le pouvoir de prendre un engagement pour lui. Ce pouvoir doit être expressément précisé par une clause particulière du contrat.
Autrement dit, le mandat doit stipuler que l’agent immobilier à le pouvoir d’accepter et de signer des offres ou des contrats au nom du client.
Il s’agit là de la différence fondamentale entre le mandat de vente et le mandat d’entremise.
Or, il est de jurisprudence constante qu’un agent immobilier n’a pas le droit à une rémunération lorsque la vente n’a pas lieu.
L’arrêt s’inscrit donc dans cette continuité : l’agent immobilier ne peut réclamer le paiement d’une clause pénale équivalente à ses honoraires à un vendeur qui refuse une offre au prix si la vente n’a pas eu lieu.
Pour aller plus loin :
La majorité des mandats intitulés “mandat de vente” ne sont en réalité que des mandats d’entremise.
L’agent immobilier doit donc s’assurer comprendre la nature réelle de son mandat et se poser la question suivante : peut-il engager son client en acceptant des offres pour son compte ? Si la réponse est négative, il s’agira d’un simple mandat d’entremise.
Tout offre au prix pourra donc être refusée par le client.
ll existe néanmoins d’autres fondements que les professionnels de la vente peuvent invoquer s’ils souhaitent engager la responsabilité d’un client qui aurait commis une faute contractuelle.
C’est la raison pour laquelle il est recommandé de saisir un avocat ayant une connaissance pointue dans le domaine du droit immobilier pour tout litige à ce sujet. N’hésitez pas à contacter Me Ribeiro de Carvalho.
