EnglishLa guerre entre AIRBNB et les grandes agglomérations (dont Nice) continue à faire rage. Dans un nouvel arrêt rendu par le Cour de justice, la ville de Paris vient de remporter une bataille importante.
I L’enjeu du litige immobilier : la conformité de la règlementation soumettant la location saisonnière à une autorisation de la ville
Pour rappel, dans certaines agglomérations la loi prévoit que chaque propriétaire doit déposer une demande d’autorisation pour mettre en location saisonnière son bien immobilier. A Nice par exemple, l’autorisation donnée et pour six ans maximum non renouvelable. De plus, les sociétés doivent proposer une compensation avec des locaux commerciaux. Pour les personnes physiques, la compensation est obligatoire à partir du deuxième bien.
Dans le cas d’espèce de l’arrêt de la CJU, la question posée par un propriétaire du 7ème arrondissement parisien était de savoir si la règlementation de la ville de Paris imposant à chaque propriétaire une compensation avec des mûrs commerciaux était conforme au Droit de l’Union européenne et notamment la directive 2006/123 relative aux marchés dans le service intérieur.
II La procédure
Un propriétaire d’appartement parisien (7ème) met en location saisonnière de manière habituelle sur la plateforme AIBNB sa résidence secondaire sans autorisation préalable de la ville de Paris et donc sans compensation.
En référé, le Tribunal judiciaire de Paris condamne le propriétaire à une amende et ordonne le retour du bien en cause à une usage exclusif d’habitation.
Cette décision est confirmée par la Cour d’Appel de Paris.
Le propriétaire saisi alors le Cour de cassation pour demander si la réglementation de la Ville de Paris était conforme au Droit de l’Union européenne.
La Cour de cassation a saisi directement le Cour de justice de l’union européenne (CJUE).
III la décision de la Cour de justice de l’Union européenne, une raison impérieuse d’intérêt général
La décision de la Cour est clair : “Une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage […] est conforme au droit de l’Union”.
Afin de justifier cette décision, la Cour a précisé que cette réglementation « vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée […], ce qui constitue une raison impérieuse d’intérêt général »
Ainsi, l’objectif poursuivi ne pouvait pas être réalisé par une mesure moins contraignante que celle proposé par la Ville au regard du besoin de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.
L’arrêt apporte toutefois une nuance sur la proportionnalité des critères retenus concernant l’obligation de compensation sous la forme d’une transformation en local d’habitation de locaux commerciaux.
La Cour explique qu’il appartient à la juridiction nationale de vérifier si la faculté de compensation répond effectivement à une pénurie de logements destinés à la location de longue durée, constatée sur le territoire de ces communes. Ensuite, la juridiction nationale doit s’assurer que cette même faculté s’avère adaptée à la situation du marché locatif local mais également compatible avec l’exercice de l’activité de location en cause.
L’apparence est donc sauve pour AIRNB qui pourra se cacher derrière cette réserve pour prétendre que la décision de la Cour est également favorable à son encontre. La firme californienne a effectivement indiqué que “cette décision qui permettra de clarifier les règles pour les hôtes qui partagent des résidences secondaires à Paris”.
Ne nous y trompons pas la situation est malgré tout assez clair : lorsqu’il est d’intérêt général de préserver le marché locatif à long terme pour les résidents, les grandes villes ont bien la possibilité de sanctionner les propriétaires ne respectant pas les demandes d’autorisation.
Pour aller plus loin :
- Site de la CJUE ;
- Communiqué de presse de la CJUE sur l’arrêt du 22 septembre 2020
- Règlementation location saisonnière de la ville de Nice
