Expulsion d’un local commercial – Avocat à Nice

L’expulsion d’un locataire commercial est une procédure strictement encadrée par le droit des baux commerciaux.
Lorsqu’un locataire ne respecte plus ses obligations (impayés de loyers, absence d’assurance, non-respect du bail…), le bailleur peut engager une procédure afin d’obtenir la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire.

Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat en droit immobilier à Nice, intervient régulièrement pour accompagner les bailleurs ou les locataires dans ce type de procédure sur l’ensemble de la Côte d’Azur (Nice, Cannes, Grasse Antibes, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Sophia Antipolis, etc.).

1) Les différentes étapes de la procédure d’expulsion d’un local commercial

a) Le commandement de payer visant la clause résolutoire

La première étape consiste généralement à faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial.

Cet acte est obligatoirement délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Le commandement de payer a pour objet :

• de rappeler au locataire ses obligations contractuelles,

• de détailler les sommes dues (loyers, charges, indemnités…),

• et de lui accorder un délai d’un mois pour régulariser sa situation.

Si le locataire ne règle pas les sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire du bail commercial peut être acquise, entraînant la résiliation du bail.

L’intervention d’un avocat en droit immobilier à Nice est souvent utile à ce stade pour :

• vérifier la validité du commandement de payer,

• s’assurer que les mentions obligatoires sont respectées,

• éviter toute irrégularité qui pourrait remettre en cause la procédure.

Une erreur dans la rédaction de l’acte peut en effet retarder considérablement la procédure d’expulsion. Si le locataire ne conteste pas le commandement de payer dans le délai d’un mois, il est alors possible de saisir le Juge des référés pour demander l’expulsion de ce dernier.

b) La saisine du juge des référés

Si le commandement de payer n’est payé dans le délai prévu, le bailleur peut saisir le Président du Tribunal judiciaire statuant en référé afin de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• obtenir la résiliation du bail commercial,

• obtenir la condamnation du locataire au paiement des loyers et indemnités d’occupation,

• et prononcer l’expulsion du locataire commercial.

La procédure débute par la rédaction d’une assignation par l’avocat du bailleur. Cet acte est ensuite signifié au locataire par un commissaire de justice, ce qui permet de saisir le Juge des référés. Une audience est alors fixée afin que le juge puisse examiner la demande.

Selon les circonstances du dossier, l’affaire peut être renvoyée à une ou plusieurs audiences supplémentaires, notamment lorsque le locataire sollicite des délais de paiement ou souhaite présenter des arguments en défense. Les délais de traitement peuvent ainsi varier selon les juridictions, mais une procédure d’expulsion d’un local commercial s’étend généralement sur plusieurs mois.

Dans ce cadre, l’avocat joue un rôle essentiel tout au long de la procédure : il rédige l’assignation, constitue le dossier avec les pièces nécessaires, assure la représentation du bailleur à l’audience et veille au suivi de la procédure jusqu’à la décision du tribunal.

Une fois que le dossier est présenté au Juge, l’affaire est mise en délibéré et la décision est rendue dans les semaines qui suivent la dernière audience (généralement un mois ou plus après la dernière audience).

c) L’exécution de la décision de justice

Une fois la décision rendue, celle-ci doit être signifiée au locataire par commissaire de justice.

Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, il est possible de procéder à l’expulsion forcée du local commercial.

Le commissaire de justice pourra alors :

• délivrer un commandement de quitter les lieux,

• organiser l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

À ce stade, l’intervention de l’avocat est généralement moins importante, la phase d’exécution étant principalement réalisée par le commissaire de justice.

2) Les différentes raisons pouvant justifier l’expulsion d’un locataire commercial

La résiliation d’un bail commercial et l’expulsion du locataire peuvent intervenir lorsque celui-ci ne respecte plus les obligations prévues par le contrat de bail ou par la réglementation applicable. Plusieurs situations peuvent ainsi justifier l’engagement d’une procédure par le bailleur.

Le cas le plus fréquent concerne les impayés de loyers. Le défaut de paiement des loyers et des charges constitue en pratique la principale cause de résiliation des baux commerciaux. Lorsque le locataire ne régularise pas sa situation malgré la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’absence d’assurance peut également constituer un manquement grave. En effet, la plupart des baux commerciaux imposent au locataire de souscrire une assurance couvrant notamment les risques locatifs. Le défaut d’assurance peut alors justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail.

Le non-respect du règlement de copropriété peut également être à l’origine d’une procédure. Lorsque le local commercial est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le locataire doit respecter les règles applicables à l’immeuble ainsi que sa destination. Certaines activités peuvent ainsi être incompatibles avec le règlement de copropriété.

La modification de l’activité exercée dans les lieux constitue également un motif fréquent de litige. Le locataire ne peut en principe exercer que l’activité prévue au bail commercial. L’exercice d’une activité différente sans autorisation du bailleur peut être considéré comme une violation des stipulations du bail.

Enfin, certaines situations peuvent être liées à l’existence de nuisances ou de troubles anormaux causés aux autres occupants de l’immeuble. Lorsque l’activité exercée dans le local génère des troubles importants ou répétés, le bailleur peut également envisager une procédure afin de faire cesser ces troubles, voire obtenir la résiliation du bail commercial.

Selon les causes de la procédure, celle-ci se déroulera soit devant le juge des référés, soit devant le juge du fond.

La procédure en référé est une procédure rapide qui permet au juge de statuer dans des situations où l’obligation du locataire ne prête pas sérieusement à contestation. En matière de bail commercial, elle est le plus souvent utilisée lorsque la résiliation du bail résulte de l’application d’une clause résolutoire, par exemple en cas d’impayés de loyers après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le juge des référés ne tranche pas définitivement le litige mais peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et condamner celui-ci au paiement des sommes dues.

À l’inverse, lorsque la résiliation du bail repose sur une appréciation plus complexe des faits ou sur un manquement contractuel contesté (par exemple un changement d’activité non autorisé, des travaux irréguliers ou des troubles anormaux), l’affaire doit être portée devant le juge du fond. Cette procédure est plus longue car elle implique un examen approfondi du litige, avec un échange de conclusions entre les parties et parfois plusieurs audiences. Le tribunal rend alors une décision qui tranche définitivement la question de la résiliation du bail et, le cas échéant, de l’expulsion du locataire.

Le choix entre ces deux procédures dépend donc principalement de la nature du manquement reproché au locataire et du degré de contestation possible du litige. Un avocat en droit immobilier pourra analyser la situation et déterminer la procédure la plus adaptée afin d’obtenir la résiliation du bail commercial et la restitution du local dans les meilleurs délais.

3) Pourquoi faire appel à un avocat en bail commercial à Nice ?

La procédure d’expulsion d’un locataire commercial obéit à des règles juridiques strictes.

Une erreur dans la procédure peut entraîner :

• la nullité du commandement de payer,

• le rejet de la demande d’expulsion,

• ou un retard important dans la récupération du local commercial.

Faire appel à un avocat en droit immobilier à Nice permet notamment :

• d’analyser le bail commercial et la clause résolutoire,

• de sécuriser la procédure,

• de rédiger les actes nécessaires,

• et de défendre efficacement les intérêts du bailleur devant le tribunal.

Le cabinet de Me RIBEIRO DE CARVALHO intervient régulièrement en matière de baux commerciaux et de procédures d’expulsion de locaux commerciaux à Nice, Cannes, Antibes, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Sophia Antipolis et dans l’ensemble des Alpes-Maritimes.

Vous pouvez le contacter Me RIBEIRO par téléphone au 06.24.05.97.01 ou par mail en suivant ce lien.