Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Peu utilisées par les justiciables contrairement au marchands de biens et professionnels de l’immobilier, les ventes aux enchères présentent pourtant de formidables opportunités d’accéder à la propriété.

Vous trouverez ci-dessous quelques réponses aux questions les plus couramment posées.

Comment savoir qu’un bien immobilier va être mis en vente aux enchères ?

Un bien immobilier prochainement vendu aux enchères fera l’objet d’une publicité un mois avant cette vente. Cette publicité se fait sur des affiches placardées sur le bien mais surtout dans la presse spécialisée. Vous trouverez par exemple les annonces sur TGI de NICE sur le site des Petites Affiches.

Puis-je acheter un bien immobilier situé n’importe où en France devant le Tribunal de Grande Instance de Nice ?

Le Code des procédures civiles d’exécution apporte une réponse claire : “La saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi.”

La réponse est donc négative.

Vous pourrez en revanche acquérir n’importe quel bien immobilier qui se trouve dans le ressort du tribunal de Grande Instance de la ville de Nice, les deux limites littorales étant à l’Est Saint-Laurent du Var et Menton à l’Ouest.

Quel est l’intérêt d’acheter un bien immobilier aux enchères ?

Les trois intérêts majeurs sont :

• Le prix : les biens en vente sont souvent proposés à des prix dérisoires et il arrive fréquemment que les biens partent à des prix 20 à 30 % en dessous du prix du marché.
• La rapidité :  Le prix devant être réglé dans les 2 mois, vous disposerez en principe du bien plus rapidement que lors d’une vente classique.
• La diversité : La vente aux enchères vous permet d’avoir accès à un panel diversifié de biens immobiliers que vous n’auriez sans doute jamais eu l’idée d’acheter ou encore des biens immobiliers difficilement trouvables ailleurs : bien appartenant à l’Etat, à des associations etc.

Que faire si je suis intéressé par un bien immobilier qui fera l’objet d’une vente aux enchères ?

Premièrement, il faudra que vous vous fournissiez tous les renseignements utiles concernant ledit bien et notamment consulter le cahier des charges(ensemble des documents relatifs au bien remis entre les mains du notaire ou de l’avocat chargé de la vente (procès-verbal d’assemblée de copropriété, diagnostics, contrat de bail si le bien est loué, charges, etc.).

Pour cela, Maître Ribeiro de Carvalho peut vous accompagner dans cette démarche en se rapprochant du cabinet d’avocat chargé de la vente du bien afin de vous fournir des informations essentielles comme le descriptif de l’immeuble, les conditions d’occupations de l’immeuble ou encore les charges de copropriété.

Il sera ensuite temps de visiter le bien. Le jour de la visite est fixé en général entre 7 à 14 jours avant la vente et l’information est alors disponible sur l’annonce légale. Vous n’avez pas besoin de prendre de rendez-vous car les jours de visite sont fixés avant. Il faudra donc que vous soyez disponibles pendant les jours précisés sur l’annonce.

Ensuite, le Code des procédures civiles d’exécution impose aux parties de constituer avocat. En effet, par soucis de sécurité juridique, vous devez obligatoirement être assisté par un avocat pour porter les enchères.

Que dois-je fournir à mon avocat le jour où il va enchérir au Tribunal ?

Avant toute chose, vous devrez présenter des garanties bancaires à votre Avocat. (Simulation d’emprunt bancaire par exemple). En effet, les choses peuvent se compliquer fortement si vous ne pouvez finalement pas payer les frais de la vente (voir ci-dessous).

Ensuite, vous devez fournir à votre Avocat un chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix avec un minimum de 3000 €.

Quels sont les frais supplémentaires que je devrai payer dans le cadre de cette vente aux enchères

• Les frais préalables qui correspondent aux frais de procédure rendus nécessaires pour parvenir à la vente. Ces frais sont communiqués le jour de l’audience.
• Les émoluments proportionnels au prix de la vente
• Les droits d’enregistrement versés à l’Etat
• Les frais d’hypothèques
• Les honoraires de l’Avocat

Ces frais représentent environ 15% du prix d’adjudication de l’immeuble (en plus du prix d’adjudication donc). Vous devez donc prévoir dans votre budget ces 15 % en plus de votre montant maximum d’enchère.

Que se passe-t-il si je remporte l’enchère ?

Vous l’emportez, mais…

Cela peut vous paraître curieux mais même si vous avez “remporté” l’enchère, il faudra encore attendre un délai de 10 jours.  En effet, toute personne pourra surenchérir de 10% du prix du bien pendant ce délai.

Passé ce délai, vous devrez payer le prix de vente dans les 60 jours sinon vous vous exposez à des pénalités de retard.

Que se passe-t-il si je remporte l’enchère mais que je ne paye pas la somme due ?  

Le Tribunal remettra alors le bien aux enchères à une prochaine audience.

Cependant, les conséquences peuvent être importantes pour vous.

Tout d’abord vous perdez l’avance que vous avez déjà versé. Ensuite vous pouvez être tenu de payer la différence de prix entre le prix d’adjudication initial et le nouveau prix de revente.

C’est pour cela que nous vous conseillons vivement de consulter votre banquier avant d’envisager de porter les enchères.

Et que se passe-t-il si je ne remporte pas l’enchère ?

Il n’est pas exceptionnel qu’une autre personne puisse proposer une somme supérieure à la votre. Vous n’êtes alors pas désigné adjudicataire du bien (personne qui a remporté l’enchère).

L’avocat ayant porté les enchères remet alors remis immédiatement les chèques après l’audience.

Quelques informations supplémentaires.

Comptez entre 150 et 300 € H.T d’honoraires pour porter les enchères.

A Nice, les enchères ont lieu tous les jeudi à 9 heures au Palais Rusca sis Place du Palais.

Un article à retrouver dans la page conseil juridique ou sur Linkedin.

Un article rédigé par Caroline RODRIGUEZ (élève Avocat)