{"id":2942,"date":"2026-10-27T16:30:26","date_gmt":"2026-10-27T15:30:26","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=2942"},"modified":"2026-10-27T16:30:26","modified_gmt":"2026-10-27T15:30:26","slug":"bail-commercial-clause-augmentation-loyer-reputee-non-ecrite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2026\/10\/27\/bail-commercial-clause-augmentation-loyer-reputee-non-ecrite\/","title":{"rendered":"\ud83c\udfe2 Bail commercial : la clause d’augmentation automatique du loyer r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026)"},"content":{"rendered":"

R\u00e9f\u00e9rence :<\/strong> Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n\u00b0 25-14.904, publi\u00e9 au Bulletin \u2014 consulter la d\u00e9cision sur courdecassation.fr<\/a><\/p>\n

De tr\u00e8s nombreux baux commerciaux comportent une clause pr\u00e9voyant une augmentation automatique du loyer chaque ann\u00e9e, ind\u00e9pendamment de tout indice officiel. Par un arr\u00eat tr\u00e8s attendu du 3 septembre 2026, la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation vient de porter un coup d’arr\u00eat \u00e0 cette pratique r\u00e9pandue. Le cabinet Ribeiro, avocat droit immobilier Nice, revient sur cette d\u00e9cision et sur ses cons\u00e9quences concr\u00e8tes pour les bailleurs comme pour les locataires commerciaux. Publi\u00e9 au Bulletin, cet arr\u00eat pourrait avoir des r\u00e9percussions financi\u00e8res importantes sur de nombreux baux actuellement en cours.<\/em><\/p>\n

1\/ Les faits<\/h2>\n

Deux bailleurs avaient donn\u00e9 \u00e0 bail commercial une chambre au sein d’un \u00e9tablissement d’h\u00e9bergement pour personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9pendantes (EHPAD), exploit\u00e9 par une soci\u00e9t\u00e9 locataire. Le contrat de bail commercial stipulait une clause selon laquelle \u00ab le loyer serait r\u00e9vis\u00e9 chaque ann\u00e9e au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an \u00bb, sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un indice officiel, sans plafond, et sans limite de dur\u00e9e.<\/p>\n

Apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es d’application de cette clause, la soci\u00e9t\u00e9 locataire a contest\u00e9 la validit\u00e9 de cette augmentation automatique et r\u00e9clam\u00e9 la restitution des sommes vers\u00e9es en trop au titre des loyers. La cour d’appel de Lyon, dans un arr\u00eat du 13 mars 2025, avait donn\u00e9 raison aux bailleurs en validant la clause litigieuse : ceux-ci se voyaient ainsi autoris\u00e9s \u00e0 percevoir, ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e, un loyer m\u00e9caniquement major\u00e9 de 1,5 %, sans aucun rapport avec l’\u00e9volution r\u00e9elle du march\u00e9 locatif ou des indices publi\u00e9s. L’affaire a \u00e9t\u00e9 port\u00e9e devant la Cour de cassation.<\/p>\n

2\/ La question pos\u00e9e \u00e0 la Cour de cassation<\/h2>\n

Une clause de bail commercial pr\u00e9voyant une augmentation automatique, forfaitaire et p\u00e9riodique du loyer, sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un indice officiel, sans plafond et sans limite de dur\u00e9e, peut-elle valablement fixer le prix du bail commercial ? Ou constitue-t-elle en r\u00e9alit\u00e9 une clause de r\u00e9vision du loyer qui doit alors respecter les r\u00e8gles d’ordre public du statut des baux commerciaux, sous peine d’\u00eatre r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite ?<\/p>\n

3\/ La solution de la Cour de cassation<\/h2>\n

La Cour de cassation casse l’arr\u00eat de la cour d’appel de Lyon. Elle retient qu’une clause stipulant une augmentation \u00ab p\u00e9riodique, automatique et forfaitaire \u00bb du loyer, sans plafond ni limite de dur\u00e9e, ne fixe pas le prix initial du bail commercial mais organise en r\u00e9alit\u00e9 une r\u00e9vision automatique et exclusivement \u00e0 la hausse du loyer.<\/p>\n

Or, la r\u00e9vision du loyer des baux commerciaux est strictement encadr\u00e9e par des r\u00e8gles d’ordre public, notamment les articles L. 145-37 \u00e0 L. 145-39 du code de commerce. Ces textes imposent un d\u00e9lai minimal de trois ans entre deux r\u00e9visions (la r\u00e9vision l\u00e9gale triennale) et, en cas de clause d’\u00e9chelle mobile, exigent que la variation du loyer soit index\u00e9e sur un indice officiel tel que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires (ILAT), avec un jeu r\u00e9ciproque \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse.<\/p>\n

Une clause qui \u00e9chappe \u00e0 ce cadre \u2014 en particulier en excluant toute r\u00e9ciprocit\u00e9 puisqu’elle ne joue qu’\u00e0 la hausse, jamais \u00e0 la baisse, et en s’affranchissant de toute r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un indice \u2014 fait \u00e9chec aux droits que le locataire tient de ces dispositions d’ordre public. Elle est donc r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui sanctionne toute clause ayant pour effet de faire \u00e9chec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.<\/p>\n

\n

\ud83d\udccc LE PRINCIPE D\u00c9GAG\u00c9 PAR LA COUR DE CASSATION<\/strong><\/p>\n

\u00ab Est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite la clause d’un bail commercial qui stipule une augmentation p\u00e9riodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de dur\u00e9e, d\u00e8s lors qu’elle ne fixe pas le prix initial du bail mais organise une r\u00e9vision du loyer exclusivement \u00e0 la hausse, en m\u00e9connaissance des r\u00e8gles d’ordre public des articles L. 145-37 \u00e0 L. 145-39 du code de commerce. \u00bb<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Trois crit\u00e8res cumulatifs se d\u00e9gagent de cet arr\u00eat pour identifier une clause \u00e0 risque :<\/p>\n