Une promesse de vente sign\u00e9e, une indemnit\u00e9 d’immobilisation consign\u00e9e chez le notaire, puis un acqu\u00e9reur qui se ravise \u00e0 quelques jours de l’acte authentique en invoquant des fissures : la situation est fr\u00e9quente et place le vendeur dans une position inconfortable. Le bien a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9 du march\u00e9 pendant plusieurs mois, les projets ont \u00e9t\u00e9 suspendus, et la question devient imm\u00e9diatement financi\u00e8re \u2014 qui conserve l’indemnit\u00e9 d’immobilisation ?<\/p>\n
Une d\u00e9cision r\u00e9cemment rendue par le Tribunal judiciaire de Nice, dans un dossier plaid\u00e9 par notre cabinet pour le compte des vendeurs, apporte une r\u00e9ponse claire : le refus de r\u00e9it\u00e9rer la vente au motif de d\u00e9sordres purement esth\u00e9tiques est fautif, et l’indemnit\u00e9 d’immobilisation reste d\u00e9finitivement acquise au vendeur. Nous commentons ici cette d\u00e9cision, de mani\u00e8re anonymis\u00e9e, et en tirons les enseignements pratiques pour tout propri\u00e9taire confront\u00e9 \u00e0 un acqu\u00e9reur d\u00e9faillant.<\/p>\n
La promesse unilat\u00e9rale de vente est l’avant-contrat le plus utilis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res. Le propri\u00e9taire, appel\u00e9 promettant, s’engage \u00e0 vendre son bien \u00e0 un b\u00e9n\u00e9ficiaire qui, lui, ne s’engage pas \u00e0 l’acheter : il dispose d’une option, qu’il est libre de lever ou non pendant un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, g\u00e9n\u00e9ralement de deux \u00e0 quatre mois.<\/p>\n
Cette asym\u00e9trie a un co\u00fbt pour le vendeur. Pendant toute la dur\u00e9e de l’option, le bien est immobilis\u00e9 : il est retir\u00e9 du march\u00e9, les autres offres sont \u00e9cart\u00e9es, et le propri\u00e9taire supporte le risque d’une d\u00e9cision qui ne lui appartient pas. L’indemnit\u00e9 d’immobilisation est la contrepartie de cette exclusivit\u00e9.<\/p>\n
Fix\u00e9e le plus souvent entre 5 et 10 % du prix de vente, elle est vers\u00e9e par le b\u00e9n\u00e9ficiaire, en pratique entre les mains du notaire r\u00e9dacteur, et conna\u00eet deux sorts oppos\u00e9s :<\/p>\n
Il ne s’agit donc ni d’un acompte, ni d’une clause p\u00e9nale au sens strict : c’est le prix de l’exclusivit\u00e9 consentie. Les promesses bien r\u00e9dig\u00e9es pr\u00e9voient par ailleurs une liste limitative de motifs de restitution \u2014 d\u00e9faillance d’une condition suspensive, d\u00e9couverte d’une servitude, d’une hypoth\u00e8que ou d’une occupation non d\u00e9clar\u00e9e, d\u00e9faut de titre de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur \u2014 assortie d’un formalisme pr\u00e9cis, g\u00e9n\u00e9ralement une notification au notaire par lettre recommand\u00e9e dans un d\u00e9lai de quelques jours suivant l’expiration de la promesse.<\/p>\n
Dans l’affaire comment\u00e9e, la promesse portait sur un appartement et une cave situ\u00e9s \u00e0 Nice, pour un prix de 515 000 \u20ac, avec une indemnit\u00e9 d’immobilisation de 25 750 \u20ac r\u00e9guli\u00e8rement consign\u00e9e en l’\u00e9tude notariale. Les conditions suspensives, notamment de financement, s’\u00e9taient r\u00e9alis\u00e9es. La vente aurait donc d\u00fb \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9e.<\/p>\n
L’acqu\u00e9reur a pourtant refus\u00e9 de se pr\u00e9senter \u00e0 la signature de l’acte authentique, invoquant la d\u00e9couverte, lors d’une visite post\u00e9rieure \u00e0 la signature de la promesse, de fissures affectant le sol du logement. Il soutenait que ces d\u00e9sordres constituaient une information d\u00e9terminante de son consentement, que les vendeurs auraient sciemment dissimul\u00e9e. Il r\u00e9clamait en cons\u00e9quence la restitution int\u00e9grale de l’indemnit\u00e9 d’immobilisation, sous astreinte de 500 \u20ac par jour de retard, ainsi que 15 000 \u20ac de dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
L’argumentation reposait sur deux textes issus de la r\u00e9forme du droit des contrats de 2016.<\/p>\n
L’article 1112-1 du code civil<\/strong> impose \u00e0 celle des parties qui conna\u00eet une information dont l’importance est d\u00e9terminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, d\u00e8s lors que cette derni\u00e8re ignore l\u00e9gitimement cette information ou fait confiance \u00e0 son cocontractant. Le m\u00eame texte pr\u00e9cise express\u00e9ment que ce devoir ne porte pas sur toute information ayant un lien avec le contrat, mais sur celles dont l’importance est d\u00e9terminante.<\/p>\n L’article 1137 du code civil<\/strong>, relatif au dol, assimile pour sa part \u00e0 une man\u0153uvre frauduleuse la dissimulation intentionnelle par un contractant d’une information dont il sait le caract\u00e8re d\u00e9terminant pour l’autre partie \u2014 c’est la r\u00e9ticence dolosive.<\/p>\n Dans les deux cas, le raisonnement se heurte \u00e0 la m\u00eame exigence : celui qui invoque le manquement doit d\u00e9montrer que l’information litigieuse \u00e9tait r\u00e9ellement d\u00e9terminante de son consentement. C’est sur ce point que le litige s’est jou\u00e9.<\/p>\n Le Tribunal a \u00e9cart\u00e9 l’int\u00e9gralit\u00e9 de l’argumentation de l’acqu\u00e9reur, au terme d’un raisonnement probatoire dont la rigueur m\u00e9rite d’\u00eatre soulign\u00e9e.<\/p>\n L’attestation d’un proche de l’acqu\u00e9reur, d\u00e9crivant un sol \u00ab d\u00e9form\u00e9 et fissur\u00e9 \u00bb rendant impossible la signature, a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e insuffisante : elle ne d\u00e9montrait ni l’ampleur ni la gravit\u00e9 des d\u00e9sordres invoqu\u00e9s.<\/p>\n Le proc\u00e8s-verbal de constat \u00e9tabli par commissaire de justice<\/strong>, \u00e0 la demande de nos clients, a en revanche \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminant. Il d\u00e9crivait avec pr\u00e9cision une microfissuration parcourant quelques carreaux de carrelage en partie centrale du s\u00e9jour, sur environ un m\u00e8tre, ainsi qu’une microfissuration diagonale affectant trois carreaux dans la chambre, \u00e0 l’exclusion de tout autre d\u00e9sordre. Le terme employ\u00e9 par l’officier minist\u00e9riel \u00e9tait sans ambigu\u00eft\u00e9 : des microfissures<\/em>.<\/p>\n L’\u00e9l\u00e9ment d\u00e9cisif est toutefois venu d’un rapport technique \u00e9tabli \u00e0 la demande du notaire lui-m\u00eame<\/strong>. Ce rapport d\u00e9crivait un immeuble de construction r\u00e9cente, \u00e0 structure b\u00e9ton arm\u00e9, en tr\u00e8s bon \u00e9tat et ne r\u00e9v\u00e9lant aucun signe de faiblesse structurelle. Afin d’identifier l’origine des d\u00e9sordres, l’ing\u00e9nieur avait examin\u00e9 la face inf\u00e9rieure de la dalle depuis l’appartement de l’\u00e9tage inf\u00e9rieur et constat\u00e9 que le plancher y \u00e9tait, sous l’emprise m\u00eame des zones fissur\u00e9es, dans un parfait \u00e9tat structurel. Sa conclusion \u00e9tait nette : les d\u00e9sordres \u00e9taient imputables aux seuls travaux de petit \u0153uvre \u2014 carrelage et chape de support \u2014 et le plancher porteur n’en \u00e9tait pas la cause.<\/p>\n Le Tribunal en a d\u00e9duit qu’aucun \u00e9l\u00e9ment ne permettait de caract\u00e9riser une information d\u00e9terminante du consentement. Il a \u00e9galement \u00e9cart\u00e9 l’argument tir\u00e9 de la dissimulation des fissures par des meubles ou par un tapis : les d\u00e9sordres se situaient au centre des pi\u00e8ces, et un tapis peut ais\u00e9ment \u00eatre soulev\u00e9 lors d’une visite. Les conditions des articles 1112-1 et 1137 du code civil n’\u00e9tant pas r\u00e9unies, le refus de signer l’acte authentique \u00e9tait d\u00e9pourvu de motif l\u00e9gitime, et donc fautif.<\/p>\n L’indemnit\u00e9 d’immobilisation n’est pas une garantie symbolique. Correctement stipul\u00e9e et consign\u00e9e, elle constitue une protection r\u00e9elle contre les d\u00e9sistements de convenance. Trois r\u00e9flexes s’imposent d\u00e8s l’annonce du refus :<\/p>\n L’enseignement est sym\u00e9trique. Invoquer un manquement au devoir d’information ou une r\u00e9ticence dolosive suppose de d\u00e9montrer que l’information en cause \u00e9tait d\u00e9terminante de votre consentement. Un d\u00e9sordre esth\u00e9tique, superficiel et sans incidence structurelle, ne suffit ni \u00e0 justifier un renoncement \u00e0 l’acquisition, ni \u00e0 obtenir la restitution des sommes vers\u00e9es \u2014 et expose au surplus \u00e0 une condamnation aux frais de la proc\u00e9dure. Mieux vaut proc\u00e9der aux visites et v\u00e9rifications techniques avant<\/em> la signature de la promesse, et n\u00e9gocier le cas \u00e9ch\u00e9ant des conditions suspensives adapt\u00e9es.<\/p>\n Oui, d\u00e8s lors que la renonciation n’entre dans aucun des cas de restitution pr\u00e9vus par la promesse et que les conditions suspensives se sont r\u00e9alis\u00e9es. L’indemnit\u00e9 reste alors acquise au vendeur \u00e0 titre forfaitaire, sans qu’il ait \u00e0 justifier d’un pr\u00e9judice.<\/p>\n Seulement si elles constituent une information d\u00e9terminante du consentement, ce qui suppose d’en d\u00e9montrer la gravit\u00e9. Des microfissures affectant un rev\u00eatement de sol, sans incidence sur la structure de l’immeuble, ne remplissent pas cette condition.<\/p>\n Non. En cas de d\u00e9saccord entre les parties, le notaire s\u00e9questre conserve les fonds jusqu’\u00e0 accord amiable ou d\u00e9cision de justice. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment l’objet de la proc\u00e9dure engag\u00e9e dans le dossier comment\u00e9.<\/p>\n Il faut compter, devant le tribunal judiciaire, un d\u00e9lai de dix-huit mois \u00e0 deux ans entre l’assignation et le jugement. L’ex\u00e9cution provisoire de droit permet toutefois de poursuivre la lib\u00e9ration des fonds sans attendre l’expiration du d\u00e9lai d’appel.<\/p>\n Le cabinet accompagne vendeurs, acqu\u00e9reurs, bailleurs et propri\u00e9taires dans l’ensemble de leurs op\u00e9rations et contentieux immobiliers : avant-contrats et promesses de vente, contentieux de la vente immobili\u00e8re, vices cach\u00e9s et d\u00e9sordres de construction, baux d’habitation et baux commerciaux, copropri\u00e9t\u00e9 et urbanisme.<\/p>\n Une intervention pr\u00e9coce, avant m\u00eame la signature de l’avant-contrat, permet le plus souvent de s\u00e9curiser l’op\u00e9ration et d’\u00e9viter un contentieux dont l’issue, m\u00eame favorable, demeure longue et co\u00fbteuse.<\/p>\n Ma\u00eetre Philippe RIBEIRO DE CARVALHO<\/strong> \u2014 Avocat au barreau de Nice, 10 rue Foncet, 06000 Nice \u2014 T\u00e9l. 06 24 05 97 01.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Une promesse de vente sign\u00e9e, une indemnit\u00e9 d’immobilisation consign\u00e9e chez le notaire, puis un acqu\u00e9reur qui se ravise \u00e0 quelques jours de l’acte authentique en invoquant des fissures : la situation est fr\u00e9quente et place le vendeur dans une position inconfortable. Le bien a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9 du march\u00e9 pendant plusieurs mois, les projets ont \u00e9t\u00e9 […]\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-2937","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2937","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2937"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2937\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2939,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2937\/revisions\/2939"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2937"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2937"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2937"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}La d\u00e9cision : des microfissures ne constituent pas une information d\u00e9terminante<\/h2>\n
Le dispositif obtenu<\/h3>\n
\n
Ce qu’il faut retenir, vendeur ou acqu\u00e9reur<\/h2>\n
Si vous \u00eates vendeur et que l’acqu\u00e9reur se r\u00e9tracte<\/h3>\n
\n
Si vous \u00eates acqu\u00e9reur et d\u00e9couvrez un d\u00e9sordre<\/h3>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Puis-je conserver l’indemnit\u00e9 d’immobilisation si l’acqu\u00e9reur renonce ?<\/h3>\n
Des fissures justifient-elles un refus de signer l’acte de vente ?<\/h3>\n
Le notaire peut-il lib\u00e9rer les fonds sans mon accord ?<\/h3>\n
Combien de temps dure ce type de proc\u00e9dure ?<\/h3>\n
Vous \u00eates confront\u00e9 \u00e0 un litige n\u00e9 d’une promesse de vente ?<\/h2>\n