Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est l’une des sources de litige les plus fr\u00e9quentes entre propri\u00e9taires et locataires. La question de ce que le bailleur peut l\u00e9galement en retenir cristallise r\u00e9guli\u00e8rement des contentieux. Dans un arr\u00eat publi\u00e9 au bulletin du 29 janvier 2026, la Cour de cassation apporte une r\u00e9ponse claire sur un point jusqu’alors discut\u00e9 : le bailleur peut-il d\u00e9duire du d\u00e9p\u00f4t de garantie l’indemnit\u00e9 d’occupation due par un locataire qui s’est maintenu dans les lieux apr\u00e8s la fin du bail ?<\/span><\/i><\/p>\n Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re donne \u00e0 bail un appartement \u00e0 une locataire par deux contrats conclus en octobre 2012 et mars 2013. Le bail prend fin \u00e0 la suite d’un <\/span>cong\u00e9 pour vendre<\/b> d\u00e9livr\u00e9 par la bailleresse, avec effet au 31 mars 2016.<\/span><\/p>\n La locataire <\/span>se maintient dans les lieux au-del\u00e0 de cette date<\/b>, occupant ainsi l’appartement sans droit ni titre pour le mois d’avril 2016 au moins.<\/span><\/p>\n En mars 2019, elle assigne la bailleresse en <\/span>restitution de son d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/b>, augment\u00e9 des p\u00e9nalit\u00e9s de retard pr\u00e9vues par la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’en indemnisation de divers pr\u00e9judices.<\/span><\/p>\n La bailleresse forme une demande reconventionnelle en paiement d’une <\/span>indemnit\u00e9 d’occupation<\/b> pour le mois d’avril 2016, et sollicite que cette somme soit d\u00e9duite du d\u00e9p\u00f4t de garantie avant restitution. La locataire oppose notamment la prescription de cette cr\u00e9ance d’indemnit\u00e9 d’occupation.<\/span><\/p>\n La cour d’appel de Versailles donne raison \u00e0 la bailleresse et valide la d\u00e9duction. La locataire se pourvoit en cassation.<\/span><\/p>\n L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 r\u00e9gissant les baux d’habitation pr\u00e9voit que le d\u00e9p\u00f4t de garantie doit \u00eatre restitu\u00e9 au locataire dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s la remise des cl\u00e9s, <\/span>d\u00e9duction faite des sommes restant dues au bailleur<\/span><\/i>.<\/span><\/p>\n La question centrale \u00e9tait donc la suivante : <\/span>l’indemnit\u00e9 d’occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux apr\u00e8s le terme du bail constitue-t-elle une \u00ab somme restant due au bailleur \u00bb au sens de l’article 22 de la loi de 1989, pouvant \u00eatre d\u00e9duite du d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/b><\/p>\n La locataire soutenait que non, car l’indemnit\u00e9 d’occupation ne trouve pas sa source dans le contrat de bail \u2014 le bail ayant pris fin \u2014 mais dans une occupation sans droit ni titre. Elle ajoutait que, m\u00eame si cette cr\u00e9ance existait, elle \u00e9tait prescrite, et que le bailleur ne pouvait plus l’invoquer.<\/span><\/p>\n La Cour de cassation <\/span>rejette le pourvoi<\/b> et valide la position des juges du fond. Elle retient deux points d\u00e9cisifs.<\/span><\/p>\n \ud83d\udccc <\/span>Principe d\u00e9gag\u00e9 par la Cour :<\/b> L’indemnit\u00e9 d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-del\u00e0 du terme du bail est incluse dans les <\/span>sommes restant dues au bailleur<\/span><\/i> au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et peut \u00e0 ce titre \u00eatre d\u00e9duite du d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/span><\/p>\n Sur l’argument de la prescription, la Cour \u00e9carte \u00e9galement le moyen de la locataire : d\u00e8s lors que celle-ci agit elle-m\u00eame en <\/span>restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/b>, elle ne peut pas opposer la prescription de la cr\u00e9ance d’indemnit\u00e9 d’occupation au bailleur qui l’invoque non pas par voie d’action autonome, mais par voie de <\/span>d\u00e9duction<\/b> sur ce m\u00eame d\u00e9p\u00f4t. Le m\u00e9canisme l\u00e9gal de l’article 22 \u2014 qui autorise le bailleur \u00e0 retenir les sommes dues avant restitution \u2014 n’est pas soumis aux m\u00eames r\u00e8gles de prescription qu’une action en paiement distincte.<\/span><\/p>\n Cet arr\u00eat, publi\u00e9 au bulletin \u2014 ce qui lui conf\u00e8re une valeur normative affirm\u00e9e \u2014 clarifie des r\u00e8gles que propri\u00e9taires et locataires ont souvent du mal \u00e0 appr\u00e9hender correctement.<\/span><\/p>\n Pour les propri\u00e9taires bailleurs :<\/b> Lorsqu’un locataire ne lib\u00e8re pas les lieux \u00e0 la date pr\u00e9vue et g\u00e9n\u00e8re ainsi une dette d’indemnit\u00e9 d’occupation, le bailleur est fond\u00e9 \u00e0 d\u00e9duire cette somme du d\u00e9p\u00f4t de garantie avant restitution. Il n’a pas \u00e0 engager une action en paiement distincte pour r\u00e9cup\u00e9rer ce montant : la d\u00e9duction s’op\u00e8re directement, dans le cadre du m\u00e9canisme de restitution pr\u00e9vu par l’article 22 de la loi de 1989. Par ailleurs, le locataire qui r\u00e9clame son d\u00e9p\u00f4t ne peut pas utiliser la prescription pour neutraliser une dette qu’il a lui-m\u00eame cr\u00e9\u00e9e par son maintien dans les lieux.<\/span><\/p>\n Pour les locataires :<\/b> Tout maintien dans les lieux au-del\u00e0 du terme du bail \u2014 m\u00eame d’un seul mois \u2014 g\u00e9n\u00e8re une dette d’indemnit\u00e9 d’occupation que le bailleur pourra l\u00e9gitimement imputer sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie. La circonstance que cette indemnit\u00e9 ne soit pas une dette contractuelle stricto sensu (puisque le bail est \u00e9chu) ne permet pas d’y \u00e9chapper. La Cour de cassation fait primer la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique de la dette sur la qualification juridique de sa source.<\/span><\/p>\n Sur les p\u00e9nalit\u00e9s de retard :<\/b> Il convient de rappeler que le d\u00e9lai de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie est d’un mois lorsque l’\u00e9tat des lieux de sortie est conforme \u00e0 celui d’entr\u00e9e, et de deux mois dans le cas contraire (art. 22 de la loi de 1989). Tout retard de restitution expose le bailleur \u00e0 une majoration du montant d\u00fb de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commenc\u00e9. Cet arr\u00eat ne modifie pas ces r\u00e8gles, mais rappelle que le bailleur peut utilement d\u00e9duire les sommes dues avant d’effectuer cette restitution \u2014 \u00e0 condition de pouvoir les justifier.<\/span><\/p>\n Cet arr\u00eat s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante de la Cour de cassation : prot\u00e9ger l’\u00e9quilibre du rapport locatif en \u00e9vitant qu’un locataire puisse b\u00e9n\u00e9ficier d’un remboursement int\u00e9gral du d\u00e9p\u00f4t de garantie tout en ayant g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une dette par son comportement post\u00e9rieur \u00e0 la fin du bail.<\/span><\/p>\n \ud83d\udc49 Vous \u00eates bailleur et votre locataire s’est maintenu dans les lieux apr\u00e8s la fin du bail ? Votre locataire r\u00e9clame son d\u00e9p\u00f4t de garantie et conteste vos retenues ? Vous \u00eates locataire et vous souhaitez comprendre vos droits en mati\u00e8re de restitution du d\u00e9p\u00f4t ?<\/span><\/p>\n Me Ribeiro de Carvalho, avocat en droit immobilier \u00e0 Nice<\/b>, vous accompagne dans l’analyse de votre situation et la d\u00e9fense de vos int\u00e9r\u00eats devant les juridictions des Alpes-Maritimes et de la C\u00f4te d’Azur.<\/span><\/p>\n1\/ Les faits<\/b><\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/depot-de-garantie-et-resiliation-de-bail-1024x683.png\")
<\/p>\n2\/ La question pos\u00e9e \u00e0 la Cour de cassation<\/b><\/h2>\n
3\/ La solution de la Cour de cassation<\/b><\/h2>\n
4\/ Les enseignements pratiques de cet arr\u00eat<\/b><\/h2>\n
5\/ Ce qu’il faut retenir<\/b><\/h2>\n
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