{"id":2381,"date":"2023-05-17T18:19:32","date_gmt":"2023-05-17T16:19:32","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=2381"},"modified":"2023-06-11T08:32:26","modified_gmt":"2023-06-11T06:32:26","slug":"erreur-de-superficie-la-demande-prealable-au-bailleur-est-elle-obligatoire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2023\/05\/17\/erreur-de-superficie-la-demande-prealable-au-bailleur-est-elle-obligatoire\/","title":{"rendered":"Erreur de superficie, la demande pr\u00e9alable au bailleur est-elle obligatoire ?"},"content":{"rendered":"

Le Cabinet de Me\u00a0Ribeiro<\/em> de Carvalho, avocat sp\u00e9cialiste en droit immobilier \u00e0 nice<\/a>, poursuit sa chronique sur les proc\u00e9dures entre propri\u00e9taires et locataires<\/strong> concernant l\u2019erreur de superficie d\u2019un appartement mis en location<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Il faut dire que la jurisprudence de la Cour de cassation est abondante en la mati\u00e8re depuis les deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/span><\/p>\n

I Rappel de la loi lorsque le locataire d\u00e9couvre une erreur de superficie<\/span><\/span><\/h2>\n

Selon l\u2019article 3-1 de la loi n\u00b089-462 du 6 juillet 1989<\/a>:<\/span><\/p>\n

Lorsque la surface habitable<\/strong> de la chose lou\u00e9e est inf\u00e9rieure de plus d’un vingti\u00e8me \u00e0 celle exprim\u00e9e dans le contrat de location, le bailleur supporte, \u00e0 la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle \u00e0 l’\u00e9cart constat\u00e9.<\/span><\/p>\n

A d\u00e9faut d’accord entre les parties ou \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse du bailleur dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut \u00eatre saisi, dans le d\u00e9lai de quatre mois \u00e0 compter de cette m\u00eame demande, afin de d\u00e9terminer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la diminution de loyer \u00e0 appliquer.<\/span><\/p>\n

Ce texte semble donc imposer au locataire de faire une demande pr\u00e9alable de diminution de loyer \u00e0 son bailleur avant de saisir le Juge afin de tenter de trouver une solution amiable.<\/span><\/p>\n

II Question pos\u00e9e \u00e0 la Cour : le locataire doit-il justifier d\u2019une tentative amiable avant de saisir le Juge pour demander la diminution de son loyer ?<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

La question est bien \u00e9videmment pos\u00e9e au regard d\u2019une erreur de superficie de l\u2019appartement<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Dans cette affaire Les locataires<\/strong> font grief \u00e0 l’arr\u00eat de d\u00e9clarer irrecevable leur demande en diminution de loyer, alors \u00ab que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilit\u00e9 de l’action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable \u00e0 une tentative de solution amiable entre les parties\u201d.<\/span><\/p>\n

Cette strat\u00e9gie pouvait sembler pertinente compte tenu des r\u00e9centes positions de la Cour de cassation indiquant que l\u2019obligation par le l\u00e9gislateur \u00e0 recourir \u00e0 des tentatives amiables avant toute proc\u00e9dure n\u2019\u00e9tait pas justifi\u00e9e.<\/span><\/p>\n

\"avocat<\/p>\n

III La solution : \u00e0 d\u00e9faut de tentative amiable, la proc\u00e9dure est irrecevable<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

C\u2019est de mani\u00e8re assez logique que la Cour de cassation<\/strong> est venue sanctionner le d\u00e9faut de tentative amiable en d\u00e9clarant la proc\u00e9dure irrecevable.<\/span><\/p>\n

La Cour a rappel\u00e9 que l\u2019article 3-1 de la loi de 1989 imposait de faire une demande pr\u00e9alable \u00e0 son bailleur et rappelait sa r\u00e9cente d\u00e9cisiondu 9 novembre 2022 (n\u00b021-19.212) imposant un d\u00e9lai de 4 mois \u00e0 peine de forclusion?<\/span><\/p>\n

Ainsi,l\u2019action en diminution de loyer form\u00e9e sans qu’une demande pr\u00e9alable soit pr\u00e9sent\u00e9e par le locataire au bailleur est irrecevable.<\/span><\/p>\n

IV Conclusion<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

Cet arr\u00eat montre une fois de plus qu\u2019il est important de se rapprocher d\u2019un Avocat en droit immobilier pour toutes questions relatives \u00e0 ce domaine d\u2019activit\u00e9 sp\u00e9cifique.<\/span><\/p>\n

Vous pouvez consulter l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation ici :<\/span><\/p>\n

Cour de cassation – Troisi\u00e8me Chambre civile du 20 avril 2023 n\u00b022-15.529<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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