{"id":2282,"date":"2022-12-10T09:26:11","date_gmt":"2022-12-10T08:26:11","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=2282"},"modified":"2022-12-12T17:21:55","modified_gmt":"2022-12-12T16:21:55","slug":"commission-partagee-entre-deux-agences-immobilieres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2022\/12\/10\/commission-partagee-entre-deux-agences-immobilieres\/","title":{"rendered":"Commission partag\u00e9e entre deux agences immobili\u00e8res : les actes de l’agent comptent !"},"content":{"rendered":"

Le partage des commissions<\/strong> est un sujet sensible pour les professionnels de l’immobilier<\/strong>. Exacerb\u00e9 par une concurrence f\u00e9roce, les agents immobiliers<\/strong> sont parfois confront\u00e9s \u00e0 des pratiques agressives de leurs confr\u00e8res mais aussi il faut le dire \u00e0 des particuliers peu fid\u00e8les et volatiles.<\/span><\/p>\n

Voici un exemple jug\u00e9 par la Cour de cassation entre la soci\u00e9t\u00e9 CID et le groupe ORPI<\/a>.<\/span><\/p>\n

Expos\u00e9 du litige<\/span><\/h2>\n

Les propri\u00e9taires X confient au cabinet CID un mandat de vente non exclusif d’une maison d’habitation au prix de 499.000 \u20ac moyennant une r\u00e9mun\u00e9ration de 20.000 euros. Une visite est organis\u00e9e le 5 mars 2015 avec des acqu\u00e9reurs O.<\/span><\/p>\n

Le m\u00eame jour, les propri\u00e9taires X confient un mandat de vente sans exclusivit\u00e9 de ce m\u00eame bien \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 ORPI moyennant une r\u00e9mun\u00e9ration de 4% du prix de vente. L’agence ORPI fait visiter ce bien quelques jours plus tard aux m\u00eames acqu\u00e9reurs O.<\/span><\/p>\n

Les acqu\u00e9reurs O formulent alors le m\u00eame jour une offre d’achat aux m\u00eame prix aux deux agences immobili\u00e8res.<\/span><\/p>\n

Le compromis et l’acte d\u00e9finitif de vente est finalement sign\u00e9 avec le seul concours de l’agence ORPI.<\/span><\/p>\n

Les deux agences revendiquent<\/strong> chacune d’elle le montant total de leur commission<\/strong>.<\/span><\/p>\n

\"Commission<\/span><\/p>\n

La proc\u00e9dure devant les juges du fond<\/span><\/h2>\n

L’arr\u00eat de la Cour de cassation ne reprend pas la d\u00e9cision des juges de premi\u00e8re instance mais nous comprenons \u00e0 la lecture de la proc\u00e9dure et avec un peu de logique que la soci\u00e9t\u00e9 CID aura probablement assign\u00e9 les vendeurs en paiement de la commission. Nous pouvons supposer \u00e9galement que l’agence OPRI a \u00e9t\u00e9 mise en cause par les vendeurs X ou est intervenue volontairement dans la proc\u00e9dure.<\/span><\/p>\n

Nous sommes n\u00e9anmoins certains que la Cour d’Appel de Lyon a suivi l’argumentation des juges de premi\u00e8re instance qui ont jug\u00e9 que les deux agences immobili\u00e8res devaient partager la commission car \u00ab\u00a0elles ont toutes les deux participer \u00e0 la vente qui a \u00e9t\u00e9 conclue sans qu’il soit d\u00e9montr\u00e9 que l’activit\u00e9 de l’une a \u00e9t\u00e9 plus essentielle et d\u00e9terminante que l’activit\u00e9 de l’autre<\/em>\u00ab\u00a0.<\/span><\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 ORPI se pourvoi en cassation.<\/span><\/p>\n

La d\u00e9cision de la Cour de cassation : la notion d’activit\u00e9 essentielle et d\u00e9terminante<\/span><\/h2>\n

La soci\u00e9t\u00e9 ORPI s’estime l\u00e9s\u00e9e de devoir partager sa commission dans la mesure o\u00f9 la vente a \u00e9t\u00e9 conclue par son interm\u00e9diaire conform\u00e9ment \u00e0 l’acte de vente.<\/span><\/p>\n

Son argumentation juridique est fond\u00e9e : elle estime que le Cour d’Appel de Lyon n’a pas respect\u00e9 les dispositions de l’article 6 de la loi n\u00b070-9 du 2 janvier 1970. Cet article pose le principe selon lequel une agence immobili\u00e8re n’a le droit au paiement de sa commission que pour les ventes pass\u00e9es par son interm\u00e9diaire.<\/span><\/p>\n

Autrement dit \u00ab\u00a0pas vendu, pas pay\u00e9\u00a0\u00bb (voir un exemple ici<\/a>).<\/span><\/p>\n

N\u00e9anmoins, la Cour de cassation a rejet\u00e9 cet argumentaire et a confirm\u00e9 l’arr\u00eat de la Cour d’Appel.<\/span><\/p>\n

La Haute juridiction estime qu’au regard des \u00e9l\u00e9ments du dossier, les deux agences avaient effectivement particip\u00e9 \u00e0 la vente nonobstant la pr\u00e9sence d’une seule d’entre elles dans l’acte de vente. Elle reprend les arguments des juges du fond : il y avait deux mandats non exclusifs, deux visites le m\u00eame jour et une offre d’achat au m\u00eame prix adress\u00e9e par les deux agences.<\/span><\/p>\n

Que doivent d\u00e9duire les agents immobiliers de cette d\u00e9cision ?<\/span><\/h2>\n

Il s’agit d’une d\u00e9cision de rejet, il sera donc difficile d’\u00e9riger en principe le r\u00e9sultat de cette affaire.<\/span><\/p>\n

Toutefois, la Cour de cassation a sembl\u00e9 rechercher l’esprit de la loi Hoguet plut\u00f4t qu’une application strictement litt\u00e9rale. En effet, la loi est simple: aucune somme d’argent n’est due tant que la vente contenant l’accord des parties n’est pas conclue.<\/span><\/p>\n

Dans ce cas d’esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 CID a pourtant obtenu la moiti\u00e9 de la commission alors qu’elle n’est pas vis\u00e9e dans l’acte de vente. La situation \u00e9tait il est vrai tr\u00e8s particuli\u00e8re puisque deux offres au m\u00eame prix le m\u00eame jour ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 aux deux agences.<\/span><\/p>\n

La motivation de la Cour de cassation m\u00e9rite toutefois une attention particuli\u00e8re : les juges ont recherch\u00e9 si les deux agences avaient particip\u00e9 \u00e0 la vente effectivement conclue sans pouvoir d\u00e9montrer que l’activit\u00e9 de l’une \u00e9tait plus essentielle et d\u00e9terminante que celle de l’autre.<\/span><\/p>\n

Il est donc recommand\u00e9 aux agents immobiliers de laisser le plus de traces \u00e9crites sur les diligences effectu\u00e9es dans le cadre des n\u00e9gociations. La d\u00e9cision aurait sans doute \u00e9t\u00e9 diff\u00e9rente si l’une des deux agences avait pu d\u00e9montrer que c’est gr\u00e2ce \u00e0 ses conseils qu’un accord sur le prix de vente avait \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9.<\/span><\/p>\n

Or cette situation arrive tr\u00e8s souvent : deux agences font visiter le m\u00eame bien mais c’est les n\u00e9gociations de l’une qui ont permis \u00e0 la vente de se conclure… Conclusions : si vous \u00eates \u00e0 l’origine du deal, mettez vous en position de leur prouver !<\/span><\/p>\n

Si vous souhaitez lire la d\u00e9cision de la Cour de cassation c’est ici.<\/a><\/span><\/p>\n

Si vous souhaitez lire l’article 6 de la Hoguet c’est ici.<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le partage des commissions est un sujet sensible pour les professionnels de l’immobilier. Exacerb\u00e9 par une concurrence f\u00e9roce, les agents immobiliers sont parfois confront\u00e9s \u00e0 des pratiques agressives de leurs confr\u00e8res mais aussi il faut le dire \u00e0 des particuliers peu fid\u00e8les et volatiles. Voici un exemple jug\u00e9 par la Cour de cassation entre la […]\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-2282","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2282","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2282"}],"version-history":[{"count":21,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2282\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2313,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2282\/revisions\/2313"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2282"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2282"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2282"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}