\u201cPour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble \u00e0 usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation \u00e0 l’attribution en jouissance ou en propri\u00e9t\u00e9 d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles \u00e0 construire ou de location-accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte\u201d.<\/p>\n
Dans une affaire jug\u00e9e le 9 juillet 2020 par la 3\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation, la Haute Cour s\u2019est pench\u00e9e sur une probl\u00e9matique li\u00e9e au point de d\u00e9part du d\u00e9lai de r\u00e9tractation<\/strong> en cas d\u2019absence de lettre d\u2019accompagnement jointe lors de la notification du compromis de vente. (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, n\u00b019-18.943)<\/p>\n Par acte sous seing priv\u00e9, Madame et Monsieur J. ont conclu avec Monsieur A. une promesse synallagmatique de vente de leur logement moyennant le prix de 300 000 euros sous condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat immobilier.<\/p>\n Ce compromis de vente<\/strong> a ensuite \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 \u00e0 Monsieur A. par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception afin que ce dernier puisse faire valoir son droit de r\u00e9tractation pendant un d\u00e9lai de 10 jours comme le pr\u00e9voit l\u2019article L.271-1 du Code de la construction et de l\u2019habitation.<\/p>\n Monsieur A. n\u2019a pas us\u00e9 de son droit de r\u00e9tractation mais a n\u00e9anmoins refus\u00e9 de r\u00e9it\u00e9rer par acte authentique.<\/p>\n Selon lui, le compromis de vente lui ayant \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 sans la lettre d\u2019accompagnement qui serait pr\u00e9vue par l\u2019article L.271-1 du Code de la construction et de l\u2019habitation pr\u00e9cit\u00e9, le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de 10 jours qui lui \u00e9tait offert n\u2019aurait pas commenc\u00e9 \u00e0 courir.<\/p>\n Selon M.A, si le texte n\u2019impose pas que la lettre de notification reprenne express\u00e9ment le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de l\u2019acqu\u00e9reur, d\u00e8s lors que l\u2019acte lui-m\u00eame en porte mention, encore faut-il que cette lettre existe.<\/p>\n De ce fait, l\u2019acheteur estime que la seule pr\u00e9sence, dans l\u2019acte au paragraphe \u00abdroit de r\u00e9tractation\u00bb, des modalit\u00e9s de l\u2019exercice de ce droit ne permet donc pas, en l\u2019esp\u00e8ce, de purger l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 de la notification commise.<\/p>\n Monsieur A. a alors \u00e9t\u00e9 assign\u00e9 par les vendeurs afin que celui-ci soit condamn\u00e9 en vente forc\u00e9e ainsi qu\u2019au paiement de diverses sommes.<\/p>\n Le 3 avril 2019, la Cour d\u2019appel de Rouen faisait droit aux demandes de Monsieur A. en consid\u00e9rant que la notification de la promesse synallagmatique de vente \u00e9tait irr\u00e9guli\u00e8re et prononcait la caducit\u00e9 de celle-ci en raison de l\u2019absence de lettre d\u2019accompagnement.<\/p>\n La Cour de cassation a cass\u00e9 l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel de Rouen en consid\u00e9rant que celle-ci avait \u201cajout\u00e9 \u00e0 l’exigence l\u00e9gale de notification de l’acte une condition qu’elle ne comporte pas\u201d [et a ainsi] viol\u00e9 le texte susvis\u00e9\u201d.<\/p>\n D\u2019apr\u00e8s la Haute Juridiction, le compromis lui-m\u00eame suffit s’il pr\u00e9cise les conditions d’exercice du droit de r\u00e9tractation.<\/p>\n \u201cALORS QUE l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’exige pas qu’une lettre d’accompagnement soit jointe \u00e0 l’acte sous seing priv\u00e9 de vente adress\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur par courrier recommand\u00e9 avec avis de r\u00e9ception ; qu’il faut, et il suffit, que soit explicit\u00e9, dans le compromis de vente notifi\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur, le droit de r\u00e9tractation qui est reconnu \u00e0 tout acqu\u00e9reur non-professionnel ; qu’en l’esp\u00e8ce, la cour d’appel a elle-m\u00eame constat\u00e9 que la promesse de vente litigieuse, qui avait \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e \u00e0 M. A… par courrier recommand\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 le 9 octobre 2015, pr\u00e9cisait les modalit\u00e9s d’exercice du droit de r\u00e9tractation de l’acqu\u00e9reur ; qu’en d\u00e9cidant n\u00e9anmoins que les conditions d’information pos\u00e9es par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avaient pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es aux motifs que \u00ab M. A… n’a re\u00e7u le 9 octobre 2015 qu’une copie de cet acte (de vente) par courrier recommand\u00e9, sans aucune lettre d’accompagnement \u00bb (arr\u00eat, p. 6 \u00a7 7), la cour d’appel a ajout\u00e9 \u00e0 la loi une condition qu’elle ne comporte pas et a viol\u00e9 l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa r\u00e9daction applicable en la cause.\u201d<\/p>\n Pour faire courir le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de 10 jours ouvert \u00e0 l\u2019acheteur d\u2019un bien immobilier, l\u2019acte doit \u00eatre notifi\u00e9 par courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. L\u2019absence d\u2019une lettre d\u2019accompagnement ne remet pas en cause la validit\u00e9 de cette notification.<\/p>\n![\"r\u00e9tractation](\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/r\u00e9tractation-compromis-vente-300x200.jpg\")
<\/p>\nLA PROBL\u00c9MATIQUE CONFIEE A LA COUR DE CASSATION<\/h2>\n
L\u2019ARGUMENT RETENU PAR LA COUR DE CASSATION : NUL BESOIN DE JOINDRE UNE LETTRE D\u2019ACCOMPAGNEMENT AU COMPROMIS<\/h2>\n
CE QU\u2019IL FAUT RETENIR<\/h2>\n