{"id":1934,"date":"2020-12-21T10:00:45","date_gmt":"2020-12-21T09:00:45","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=1934"},"modified":"2020-12-21T10:00:45","modified_gmt":"2020-12-21T09:00:45","slug":"condamnation-du-locataire-au-reglement-des-loyers-pendant-la-periode-du-premier-confinement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2020\/12\/21\/condamnation-du-locataire-au-reglement-des-loyers-pendant-la-periode-du-premier-confinement\/","title":{"rendered":"CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU R\u00c8GLEMENT DES LOYERS PENDANT LA P\u00c9RIODE DU PREMIER CONFINEMENT"},"content":{"rendered":"

Certains gestionnaires de r\u00e9sidence de tourisme esp\u00e9raient jusque-l\u00e0 pouvoir s\u2019exon\u00e9rer<\/strong> du paiement des loyers commerciaux<\/strong> en opposant \u00e0 leur propri\u00e9taire l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution ou encore la force majeure.<\/p>\n

A contre courant de la d\u00e9cision rendue par le Tribunal de commerce de Paris (comment\u00e9 dans un article ici), la Cour d\u2019appel de Grenoble vient de condamner le 5 novembre dernier un locataire exploitant une r\u00e9sidence de tourisme \u00e0 r\u00e9gler les loyers dus au titre du deuxi\u00e8me trimestre 2020 (Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n\u00b0 16\/04533).<\/p>\n

Nous verrons cependant, que la situation de l\u2019exploitant dont il est question en l\u2019esp\u00e8ce \u00e9tait sensiblement diff\u00e9rente de celle des g\u00e9rants de parapharmacie et de salles de sport impliqu\u00e9s dans l\u2019affaire jug\u00e9e par la Juridiction parisienne.<\/p>\n

\"baux<\/p>\n

LES MOYENS REJET\u00c9S PAR LA COUR D\u2019APPEL<\/span><\/h2>\n

L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution<\/h3>\n

La Cour d\u2019appel de Grenoble<\/strong> en l’esp\u00e8ce a purement et simplement rejet\u00e9 l\u2019argument tenant \u00e0 l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution soulev\u00e9e par le locataire.<\/p>\n

L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution est vis\u00e9e aux articles 1219 et 1220 du Code civil, elle peut \u00eatre d\u00e9finie comme le droit, pour une partie, de suspendre l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations tant que son cocontractant n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les siennes. :<\/p>\n

Article 1219<\/strong> :
\n\u201cUne partie peut refuser d’ex\u00e9cuter son obligation, alors m\u00eame que celle-ci est exigible, si l’autre n’ex\u00e9cute pas la sienne et si cette inex\u00e9cution est suffisamment grave.\u201d<\/p>\n

Article 1220<\/strong> :
\n\u201cUne partie peut suspendre l’ex\u00e9cution de son obligation d\u00e8s lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’ex\u00e9cutera pas \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance et que les cons\u00e9quences de cette inex\u00e9cution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit \u00eatre notifi\u00e9e dans les meilleurs d\u00e9lais.\u201d<\/p>\n

Ainsi la Cour d\u2019appel de GRENOBLE a consid\u00e9r\u00e9 que :<\/p>\n

\u201cSi la soci\u00e9t\u00e9 Appart City soutient, pour se soustraite \u00e0 son obligation, l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution<\/strong>, il ne peut qu\u2019\u00eatre constat\u00e9 que le bail commercial<\/strong> n\u2019a pas subordonn\u00e9 le paiement des loyers \u00e0 une occupation particuli\u00e8re des locaux ni \u00e0 aucun taux de remplissage. Il ne r\u00e9sulte d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment que l\u2019appelant ait manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l\u2019exercice par le preneur de son activit\u00e9 h\u00f4teli\u00e8re\u201d.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, la Cour d\u2019appel a donc consid\u00e9r\u00e9 que le propri\u00e9taire du local commercial<\/strong> n\u2019avait pas m\u00e9connu ses obligations contractuelles, de sorte que l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution ne pouvait \u00eatre retenue.<\/p>\n

La force majeure<\/h3>\n

La Juridiction d\u2019appel a \u00e9galement rejet\u00e9 l\u2019existence d\u2019une quelconque force majeure<\/strong> :<\/p>\n

\u201cConcernant le moyen pris de la force majeure li\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9pid\u00e9mie Covid 19<\/strong>, il n\u2019est pas justifi\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e de difficult\u00e9s de tr\u00e9sorerie rendant impossible l\u2019ex\u00e9cution de son obligation de payer les loyers. Cette \u00e9pid\u00e9mie n\u2019a pas ainsi de cons\u00e9quences irr\u00e9sistibles. En outre, ainsi que soutenu par l\u2019appelant, si la r\u00e9sidence dans laquelle se trouvent les lots donn\u00e9s \u00e0 bail constitue bien une r\u00e9sidence de tourisme d\u00e9finie par l\u2019article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l\u2019a rappel\u00e9 le bail commercial dans son expos\u00e9, l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 11 mai 2020 modifi\u00e9 le 20 mai 2020, tout en interdisant l\u2019accueil du public dans les r\u00e9sidences de tourisme, a pr\u00e9vu une d\u00e9rogation concernant les personnes qui y \u00e9lisent domicile, de sorte que toute activit\u00e9 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 interdite \u00e0 l\u2019intim\u00e9e, laquelle ne produit aucun \u00e9l\u00e9ment permettant de constater que l\u2019activit\u00e9 qu\u2019elle exerce ne correspond qu\u2019\u00e0 la location de locaux d\u2019habitation propos\u00e9s \u00e0 une client\u00e8le touristique qui n\u2019y \u00e9lit pas domicile, pour une occupation \u00e0 la journ\u00e9e, \u00e0 la semaine ou au mois, comme pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article R321-1 pr\u00e9cit\u00e9. Ce moyen ne peut qu\u2019\u00eatre rejet\u00e9.\u201d<\/p>\n

Une activit\u00e9 \u00e9tait donc envisageable pour ces r\u00e9sidences de tourisme, m\u00eame si celle-ci \u00e9tait r\u00e9duite, de sorte que l\u2019argument tir\u00e9 de la force majeure ne peut pas \u00eatre retenu non plus.<\/p>\n

Le fait du prince<\/span><\/h3>\n

Ensuite, l\u2019argument tir\u00e9 de la th\u00e9orie jurisprudentielle du fait du prince<\/strong> a lui \u00e9t\u00e9 logiquement rejet\u00e9, celle-ci n\u2019\u00e9tant pas applicable aux rapports privatifs:<\/p>\n

\u201cS\u2019agissant enfin du moyen pris du fait du prince, il convient de relever que cette th\u00e9orie jurisprudentielle concerne les rapports entre une personne morale de droit public et son cocontractant, ce qui n\u2019est pas le cas de l\u2019esp\u00e8ce. Ce moyen est mal fond\u00e9 et ne peut qu\u2019\u00eatre \u00e9galement rejet\u00e9.\u201d<\/p>\n

Le moyen tir\u00e9 de l\u2019ordonnance du 25 mars 2020<\/h3>\n

Enfin, la Cour d\u2019appel de Grenoble pr\u00e9cise que l\u2019article 4 de l\u2019ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, pr\u00e9voyant que \u201cles personnes mentionn\u00e9es \u00e0 l\u2019article 1er ne peuvent encourir de p\u00e9nalit\u00e9s financi\u00e8res<\/strong> ou int\u00e9r\u00eats de retard, de dommages-int\u00e9r\u00eats, d\u2019astreinte, d\u2019ex\u00e9cution de clause r\u00e9solutoire, de clause p\u00e9nale ou de toute clause pr\u00e9voyant une d\u00e9ch\u00e9ance, ou d\u2019activation des garanties ou cautions, en raison du d\u00e9faut de paiement de loyers ou de charges locatives aff\u00e9rents \u00e0 leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et \u2018L641-12 du code de commerce, s\u2019applique aux loyers et charges locatives dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de deux mois apr\u00e8s la date de cessation de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire\u201d .<\/p>\n

Elle indique en outre que : \u201cSelon l\u2019article 1er de cette ordonnance, peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de ces dispositions les personnes physiques et morales de droit priv\u00e9 exer\u00e7ant une activit\u00e9 \u00e9conomique qui sont susceptibles de b\u00e9n\u00e9ficier du fonds de solidarit\u00e9 mentionn\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1er de l\u2019ordonnance n\u00b0 2020-317 du 25 mars 2020. Les conditions d\u2019admission \u00e0 ce fonds ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9finies par le d\u00e9cret 2020-371 du 30 mars 2020, dont l\u2019article 1er pr\u00e9voit que le nombre de salari\u00e9s doit \u00eatre inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 10, et le chiffre d\u2019affaires inf\u00e9rieur \u00e0 un million d’euros\u201d.<\/p>\n

Or, en l\u2019esp\u00e8ce, le gestionnaire exer\u00e7ait une activit\u00e9 sur l\u2019ensemble du territoire national, avec un chiffre d\u2019affaires de pr\u00e8s de 180 millions d\u2019euros, avec plus de 800 salari\u00e9s de sorte que ces dispositions ne sont pas applicables.
\nLe locataire commercial<\/strong> pouvait donc \u00eatre condamn\u00e9e, en sus du paiement des loyers, au paiement de p\u00e9nalit\u00e9s de retard ou encore \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats !<\/p>\n

La Cour d\u2019appel de Grenoble condamnait ainsi le locataire commercial au paiement des loyers commerciaux<\/strong> dus pendant la p\u00e9riode du premier confinement et le condamnait en outre au paiement d\u2019int\u00e9r\u00eats de retard, mais \u00e9galement de dommages et int\u00e9r\u00eats au profit de son propri\u00e9taire.<\/p>\n

LA PORT\u00c9E DE CETTE D\u00c9CISION DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX<\/span><\/h2>\n

Comme je le pr\u00e9cisais dans le pr\u00e9c\u00e9dent article sur le paiement des loyers commerciaux<\/strong> pendant les p\u00e9riodes de confinement li\u00e9es \u00e0 la pand\u00e9mie de Covid-19, les d\u00e9cisions isol\u00e9es rendues en faveur des locataires commerciaux ne doivent pas les inciter ces derniers \u00e0 s\u2019exon\u00e9rer de l\u2019ex\u00e9cution de leurs obligations.<\/p>\n

Bien au contraire, ce type de d\u00e9cisions laisse d\u2019ailleurs \u00e0 penser que l\u2019ensemble des exploitants qui peuvent continuer \u00e0 exercer, m\u00eame partiellement, leur activit\u00e9, seront condamn\u00e9s au paiement des loyers commerciaux de la m\u00eame mani\u00e8re.<\/p>\n

On pense notamment aux commer\u00e7ants qui peuvent utiliser le \u201cclick and collect\u201d ou encore les restaurateurs avec les commandes \u00e0 emporter.<\/p>\n

En effet, chaque situation est diff\u00e9rente et doit \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9ment analys\u00e9e avant d\u2019envisager une \u00e9ventuelle suspension du paiement des loyers.<\/p>\n

Le Cabinet\u00a0PRC AVOCAT<\/strong>, en tant qu’avocat en baux commerciaux \u00e0 Nice<\/a> et Paris,\u00a0s\u2019occupe aussi bien de la d\u00e9fense des locataires que de celle des bailleurs commerciaux, vous accueille et vous conseille dans ce type de contentieux.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Certains gestionnaires de r\u00e9sidence de tourisme esp\u00e9raient jusque-l\u00e0 pouvoir s\u2019exon\u00e9rer du paiement des loyers commerciaux en opposant \u00e0 leur propri\u00e9taire l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution ou encore la force majeure. A contre courant de la d\u00e9cision rendue par le Tribunal de commerce de Paris (comment\u00e9 dans un article ici), la Cour d\u2019appel de Grenoble vient de condamner le […]\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1934","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1934","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1934"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1934\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1941,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1934\/revisions\/1941"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1934"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1934"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1934"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}