{"id":1919,"date":"2020-11-24T12:01:44","date_gmt":"2020-11-24T11:01:44","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=1919"},"modified":"2020-11-24T12:01:44","modified_gmt":"2020-11-24T11:01:44","slug":"loyers-commerciaux-impayes-et-refere-la-bonne-foi-au-secours-du-locataire-durant-le-confinement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2020\/11\/24\/loyers-commerciaux-impayes-et-refere-la-bonne-foi-au-secours-du-locataire-durant-le-confinement\/","title":{"rendered":"Loyers commerciaux impay\u00e9s et r\u00e9f\u00e9r\u00e9 : la bonne foi au secours du locataire durant le confinement"},"content":{"rendered":"<p>Le Tribunal de commerce de <strong>Paris<\/strong> a rendu deux d\u00e9cisions audacieuses en mati\u00e8re de <strong>loyers commerciaux<\/strong> le 26 octobre dernier (n\u00b020\/53713 et n\u00b022\/55901).<\/p>\n<p>En l\u2019esp\u00e8ce, deux bailleurs de locaux commerciaux ont assign\u00e9 en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 leur locataire en paiement de loyers qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9s notamment durant la p\u00e9riode de confinement.<\/p>\n<h2>LES FAITS<\/h2>\n<p>La question qui se posait pour le Juge du Tribunal de commerce \u00e9tait de savoir si un <strong>bailleur commercial<\/strong> pouvait obtenir en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 la condamnation de son locataire au paiement d\u2019impay\u00e9s remontant \u00e0 la p\u00e9riode du premier confinement alors que la majorit\u00e9 des \u00e9tablissements de commerce \u00e9taient ferm\u00e9s.<\/p>\n<p>Dans la premi\u00e8re esp\u00e8ce, il s\u2019agissait de l\u2019action d\u2019un propri\u00e9taire d\u2019un local dans lequel \u00e9tait exploit\u00e9e une salle de sport tandis que la secondaire concernait un exploitant d\u2019une parapharmacie.<\/p>\n<h2>FORCE ET MAJEURE ET MANQUEMENT DE D\u00c9LIVRANCE DES LOCAUX : LES ARGUMENTS DES LOCATAIRES REJET\u00c9S<\/h2>\n<p>La <strong>proc\u00e9dure de r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/strong> est pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 808 du Code de proc\u00e9dure civile qui dispose que :<\/p>\n<p>\u201cDans tous les cas d&rsquo;urgence, le pr\u00e9sident du tribunal de grande instance peut ordonner en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 toutes les mesures qui ne se heurtent \u00e0 aucune contestation s\u00e9rieuse ou que justifie l&rsquo;existence d&rsquo;un diff\u00e9rend.\u201d<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-1920 alignright\" src=\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/Loyers-commerciaux-impay\u00e9s-confinement-300x225.jpg\" alt=\"Loyers commerciaux impay\u00e9s confinement\" width=\"300\" height=\"225\" srcset=\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/Loyers-commerciaux-impay\u00e9s-confinement-300x225.jpg 300w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/Loyers-commerciaux-impay\u00e9s-confinement-600x450.jpg 600w, 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;<\/li>\n<li>Le manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces arguments n\u2019ont pas prosp\u00e9r\u00e9 puisque le Tribunal a \u00e9nonc\u00e9 que :<\/p>\n<p>\u201csi l\u2019ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative \u00e0 la prorogation des d\u00e9lais \u00e9chus pendant la p\u00e9riode d\u2019urgence sanitaire et \u00e0 l\u2019adaptation des proc\u00e9dures durant cette m\u00eame p\u00e9riode interdisait l\u2019exercice par le cr\u00e9ancier d\u2019un certain nombre de mesures d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e pour recouvrer les loyers \u00e9chus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n\u2019avait pas pour effet de suspendre l\u2019exigibilit\u00e9 du loyer d\u00fb par le locataire commercial dans les conditions pr\u00e9vues au contrat.\u201d<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins, la <strong>juridiction commerciale<\/strong> \u00e0 fait preuve d\u2019imagination pour pr\u00e9senter un fondement diff\u00e9rent permettant de <strong>rejeter<\/strong> les demandes des bailleurs.<\/p>\n<h2>LA D\u00c9CISION DU TRIBUNAL : LA BONNE FOI DANS L&rsquo;EX\u00c9CUTION DU CONTRAT AU SECOURS DU LOCATAIRE<\/h2>\n<p>De mani\u00e8re assez surprenante, le <strong>juge<\/strong> a tout de m\u00eame rejet\u00e9 les demandes en paiement des bailleurs en jugeant les contestations de leurs locataires s\u00e9rieuses sur un autre fondement juridique : l\u2019exigence de bonne foi dans l\u2019<strong>ex\u00e9cution<\/strong> des contrats.<\/p>\n<p>En effet, en cas de circonstances exceptionnelles bouleversant gravement l\u2019\u00e9conomie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution de leurs obligations respectives.<\/p>\n<p>Il est important de noter que dans ces deux esp\u00e8ces, le secteur d\u2019activit\u00e9 des locataires avait \u00e9t\u00e9 \u201cfortement perturb\u00e9 \u00e9conomiquement\u201d par le <strong>confinement<\/strong> et que ces derniers justifiaient avoir engag\u00e9 des tentatives de r\u00e8glement amiable aupr\u00e8s de leurs bailleurs.<\/p>\n<p>Ce sont ces deux \u00e9l\u00e9ments qui ont d\u00e9termin\u00e9 la d\u00e9cision du Tribunal.<\/p>\n<h2>LA PORT\u00c9E DE LA D\u00c9CISION SUR LE PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX EN P\u00c9RIODE DE CONFINEMENT<\/h2>\n<p>En tout \u00e9tat de cause, ces d\u00e9cisions ne doivent pas inciter les <strong>locataires commerciaux<\/strong> \u00e0 cesser de r\u00e9gler leur loyer durant ce deuxi\u00e8me confinement.<\/p>\n<p>Il convient de rappeler avant tout que cette d\u00e9cision concernait une proc\u00e9dure en r\u00e9f\u00e9r\u00e9, c&rsquo;est-\u00e0-dire un contentieux qui ne doit souffrir d\u2019aucune contestation s\u00e9rieuse possible.<\/p>\n<p>Au contraire, la position audacieuse du Juge aurait bien moins de chance de prosp\u00e9rer sur une proc\u00e9dure au fond.<\/p>\n<p>Ces ordonnances encouragent n\u00e9anmoins bailleur et locataire commercial \u00e0 faire preuve de bonne foi dans l\u2019ex\u00e9cution du contrat qui les lie.<\/p>\n<p>Le Cabinet <strong>PRC AVOCAT<\/strong> s\u2019occupe aussi bien de la d\u00e9fense des locataires que de celle des bailleurs commerciaux, vous accueille et vous conseille dans ce type de contentieux.<\/p>\n<p>N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 suivre l\u2019actualit\u00e9 immobili\u00e8re de Me Ribeiro de Carvalho, Avocat en droit immobilier au Barreau de Nice sur <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/philippe-ribeiro-de-carvalho-593662110\/\">Linkedin<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/Ribeiro-de-Carvalho-Avocat-et-Mandataire-immobilier-526424724449647\/?modal=admin_todo_tour\">Facebook<\/a> ou directement sur son site.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le Tribunal de commerce de Paris a rendu deux d\u00e9cisions audacieuses en mati\u00e8re de loyers commerciaux le 26 octobre dernier (n\u00b020\/53713 et n\u00b022\/55901). 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