{"id":1733,"date":"2020-05-19T09:43:38","date_gmt":"2020-05-19T07:43:38","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=1733"},"modified":"2026-02-04T12:38:43","modified_gmt":"2026-02-04T11:38:43","slug":"garantie-des-vices-caches-indemnisation-integrale-pour-les-acquereurs-trompes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2020\/05\/19\/garantie-des-vices-caches-indemnisation-integrale-pour-les-acquereurs-trompes\/","title":{"rendered":"Garantie des vices cach\u00e9s : indemnisation int\u00e9grale pour les acqu\u00e9reurs tromp\u00e9s"},"content":{"rendered":"<h2><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>I Rappel des faits et de la proc\u00e9dure<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Lorsque l\u2019immeuble vendu est atteint de vices cach\u00e9s n\u00e9cessitant sa d\u00e9molition, l\u2019acqu\u00e9reur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fond\u00e9 \u00e0 obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e9quivalant au co\u00fbt de sa d\u00e9molition et de sa reconstruction (Civ. 3\u00e8me. 30 jan. 2020, FS-P+B+I, n\u00b019-10.176).\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En l\u2019esp\u00e8ce, les acqu\u00e9reurs d\u2019une maison d\u00e9couvrant que le bien objet de la vente pr\u00e9sentaient de nombreux d\u00e9sordres, ont d\u00e9cid\u00e9 d&rsquo;assigner le vendeur ainsi que le notaire en garantie des vices cach\u00e9s, et ont appel\u00e9 en garantie l\u2019agent immobilier.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La Cour d\u2019appel a suivi le raisonnement des acqu\u00e9reurs et a condamn\u00e9 le vendeur \u00e0 <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">restituer aux acqu\u00e9reurs une partie du prix de vente et \u00e0 leur payer le co\u00fbt des travaux de destruction et de reconstruction de la maison.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le notaire et l\u2019agent immobilier ont \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9s \u00e0 supporter cette condamnation \u00e0 hauteur de 10 %.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cette d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 cass\u00e9e par la 3\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation dans un arr\u00eat du 14 d\u00e9cembre 2017 (Civ. 3e. 14 d\u00e9c. 2017, n\u00b016-24.170).<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019affaire a ainsi \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e devant la Cour d\u2019Appel de Lyon.\u00a0<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>II La solution<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Cette fois, la Cour d\u2019appel de renvoi a condamn\u00e9 le vendeur au paiement du co\u00fbt des travaux de destruction et de reconstruction, et le notaire et l\u2019agent immobilier \u00e0 en supporter 10 % \u00e0 leur charge, <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">sans pr\u00e9voir de restitution d\u2019une partie du prix de vente<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-1737 alignright\" src=\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-300x225.jpg\" alt=\"avocat en droit immobilier \u00e0 nice\" width=\"300\" height=\"225\" srcset=\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-300x225.jpg 300w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-768x576.jpg 768w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-1536x1152.jpg 1536w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-2048x1536.jpg 2048w, https:\/\/ribeiro-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/avocat-en-droit-immobilier-a-nice-600x450.jpg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En principe, sur le fondement de la garantie des vices cach\u00e9s (article 1644 du Code civil), deux choix se pr\u00e9sentent pour l\u2019acqu\u00e9reur :\u00a0<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019annulation de la vente et ainsi, la restitution du prix de vente : on l\u2019appelle l\u2019action r\u00e9dhibitoire.\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">OU<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">La conservation le bien et l\u2019obtention d\u2019une diminution du prix : appel\u00e9e l\u2019action estimatoire.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En l\u2019esp\u00e8ce, les acqu\u00e9reurs avaient d\u00e9cider de conserver leur bien.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dans son arr\u00eat du 30 janvier 2020, la Cour de cassation a ainsi jug\u00e9 que :\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u201c<\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">Ainsi, lorsque l&rsquo;immeuble vendu est atteint de vices cach\u00e9s n\u00e9cessitant sa d\u00e9molition, <\/span><\/i><i><span style=\"font-weight: 400;\">l&rsquo;acqu\u00e9reur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fond\u00e9 \u00e0 obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e9quivalant au co\u00fbt de sa d\u00e9molition et de sa reconstruction<\/span><\/i><i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201d<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\">.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Pour autant, la restitution d\u2019une partie du prix de vente n\u2019exclut pas la r\u00e9paration des pr\u00e9judices subis par l\u2019acqu\u00e9reur en raison du vice de la chose. C\u2019est d\u2019ailleurs ce qu\u2019avait rappel\u00e9 la Cour de cassation le 14 d\u00e9cembre 2017 :\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u201c<\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">La r\u00e9duction du prix \u00e0 laquelle le vendeur se trouve tenu en vertu de l&rsquo;article 1644 du code civil ne constitue pas, en elle-m\u00eame, un pr\u00e9judice indemnisable (&#8230;)<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201d.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ainsi, l\u2019action en indemnisation peut \u00eatre exerc\u00e9e ind\u00e9pendamment de l\u2019action r\u00e9dhibitoire ou estimatoire. <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">(Com., 19 juin 2012, pourvoi n\u00b0 11-13.176, Bull. 2012, IV, n\u00b0 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n\u00b0 11-22.399, Bull. 2012, I, n\u00b0 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n\u00b0 14-15.205, Bull. 2015, III, n\u00b0 66).<\/span><\/p>\n<h2><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>III Conclusion<\/strong><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En conclusion, la Cour de cassation, dans cet arr\u00eat du 30 janvier 2020 a jug\u00e9 que, bien que le prix n\u2019ait donn\u00e9 lieu \u00e0 aucune restitution, les diff\u00e9rents responsables pouvaient \u00eatre tenus de l\u2019enti\u00e8re r\u00e9paration du pr\u00e9judice (remboursement du co\u00fbt des travaux de d\u00e9molition et de reconstruction), dans la mesure o\u00f9 le pr\u00e9judice subi du fait du vice ne pouvait \u00eatre r\u00e9par\u00e9 int\u00e9gralement que par la d\u00e9molition et la reconstruction de la maison, objet de la vente.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ainsi, l\u2019acqu\u00e9reur pourrait se contenter d\u2019exercer une action en dommages et int\u00e9r\u00eats, sans intenter une action r\u00e9dhibitoire ou estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cach\u00e9s, s\u2019il estime que le co\u00fbt des r\u00e9parations peut \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 la restitution du prix qu\u2019il peut obtenir devant les juridictions (voir feuille Dalloz).\u00a0<\/span><\/p>\n<p>Suivez \u00e9galement les actualit\u00e9 de Me Ribeiro de Carvalho, <a href=\"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/\">Avocat en Droit immobilier \u00e0 Nice<\/a> sur son compte <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/philippe-ribeiro-de-carvalho-593662110\/\">Linkedin<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.facebook.com\/Ribeiro-de-Carvalho-Avocat-et-Mandataire-immobilier-526424724449647\/?modal=admin_todo_tour\">Facebook<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>I Rappel des faits et de la proc\u00e9dure Lorsque l\u2019immeuble vendu est atteint de vices cach\u00e9s n\u00e9cessitant sa d\u00e9molition, l\u2019acqu\u00e9reur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fond\u00e9 \u00e0 obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e9quivalant au co\u00fbt de sa d\u00e9molition [&#8230;]\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1733","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-non-classe"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1733","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1733"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1733\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1738,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1733\/revisions\/1738"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1733"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1733"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1733"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}