{"id":1702,"date":"2020-05-04T11:42:48","date_gmt":"2020-05-04T09:42:48","guid":{"rendered":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/?p=1702"},"modified":"2026-02-04T12:38:43","modified_gmt":"2026-02-04T11:38:43","slug":"baux-commerciaux-resiliation-de-plein-droit-du-bail-en-cas-de-liquidation-judiciaire-du-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ribeiro-avocat.com\/index.php\/2020\/05\/04\/baux-commerciaux-resiliation-de-plein-droit-du-bail-en-cas-de-liquidation-judiciaire-du-locataire\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux : r\u00e9siliation de plein droit du bail en cas de liquidation judiciaire du locataire"},"content":{"rendered":"

Baux commerciaux et Code du commerce<\/h2>\n

Vous avez des baux commerciaux, voici les conseils de Me Ribeiro de Carvalho, avocat baux commerciaux \u00e0 Nice<\/a>, pour les r\u00e9silier en cas de liquidation judiciaire de vos locataires.<\/p>\n

Le Code de commerce pr\u00e9voit d\u2019une part que le bailleur d\u2019un local commercial d\u2019une entreprise en liquidation judiciaire peut demander la r\u00e9siliation judiciaire <\/span>\u201co<\/span><\/i>u fait constater la r\u00e9siliation du bail pour d\u00e9faut de paiement des loyers et charges aff\u00e9rents \u00e0 une occupation post\u00e9rieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter dudit jugement.\u201d <\/span><\/i>(article L.622-14 du Code de commerce).\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019article L.145-41 du m\u00eame code pr\u00e9voit d\u2019autre part que :\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cToute clause ins\u00e9r\u00e9e dans le bail pr\u00e9voyant la r\u00e9siliation de plein droit ne produit effet qu’un mois apr\u00e8s un commandement demeur\u00e9 infructueux<\/i><\/b>. Le commandement doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, mentionner ce d\u00e9lai.\u201d<\/span><\/i><\/p>\n

\"avocat<\/p>\n

Question pos\u00e9e \u00e0 la Cour de cassation concernant les obligations du bailleur<\/h2>\n

Le bailleur commercial qui demande la r\u00e9siliation du bail en application de l\u2019article L.622-14 du Code de commerce doit-il respecter les dispositions de l\u2019article L.145-41 du m\u00eame code qui l\u2019oblige \u00e0 d\u00e9livrer un commandement ?\u00a0<\/b><\/p>\n

La Cour de cassation a r\u00e9pondu par la n\u00e9gative \u00e0 cette question dans un arr\u00eat r\u00e9cent du 9 octobre 2019 (dont voici le lien : <\/span>https:\/\/www.courdecassation.fr\/jurisprudence_2\/chambre_commerciale_574\/796_9_43717.html<\/span><\/a>).<\/span><\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, une SCI avait donn\u00e9 \u00e0 bail \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 des locaux destin\u00e9s \u00e0 l\u2019exercice de son activit\u00e9 commerciale. Ladite soci\u00e9t\u00e9 locataire a quelques ann\u00e9es plus tard \u00e9t\u00e9 plac\u00e9e en liquidation judiciaire. Un liquidateur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 et par ordonnance du juge-commissaire, la cession du fonds de commerce de la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e.\u00a0<\/span><\/p>\n

C\u2019est alors que par requ\u00eate, la SCI bailleresse a demand\u00e9 au juge-commissaire de constater la r\u00e9siliation du bail pour d\u00e9faut de paiement des loyers dus post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019ouverture de la liquidation judiciaire.\u00a0<\/span><\/p>\n

Le Tribunal de Grande Instance et la Cour d\u2019appel n\u2019ont pas accueilli la demande de la SCI bailleresse au motif que les dispositions de l\u2019article L.622-14 du Code de commerce ne d\u00e9rogeaient pas \u00e0 celles de l\u2019article L.145-41 du m\u00eame code <\/span>pr\u00e9voyant, en cas de clause r\u00e9solutoire, la d\u00e9livrance pr\u00e9alable d\u2019un commandement.\u00a0<\/span><\/p>\n

La Cour d\u2019appel estimait que le liquidateur pouvait solliciter des d\u00e9lais de paiement et la suspension de la clause r\u00e9solutoire tant que la r\u00e9siliation du bail n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e par une d\u00e9cision ayant acquis l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e.\u00a0<\/span><\/p>\n

Elle pr\u00e9cisait \u00e9galement que le fait que la SCI bailleresse ait opter pour la saisine du juge-commissaire plut\u00f4t que le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s ne la dispensait pas de d\u00e9livrer pr\u00e9alablement un commandement visant la clause r\u00e9solutoire du bail.\u00a0<\/span><\/p>\n

La r\u00e9ponse de la Cour de cassation<\/h2>\n

Ce raisonnement a \u00e9t\u00e9 purement et simplement balay\u00e9 par la Cour de cassation qui a cass\u00e9 l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel en pr\u00e9cisant :<\/span><\/p>\n

\u201cQu\u2019en statuant ainsi, alors que <\/span><\/i>le bailleur<\/i><\/b>, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la r\u00e9siliation de plein droit du bail, sans revendiquer le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une clause r\u00e9solutoire, <\/span><\/i>n\u2019\u00e9tait pas dans l\u2019obligation de d\u00e9livrer le commandement exig\u00e9 par l\u2019article L. 145-41 du code de commerce<\/i><\/b>, <\/span><\/i>la cour d\u2019appel, qui a ajout\u00e9 \u00e0 la loi une condition qu\u2019elle ne comporte pas, a viol\u00e9 les textes susvis\u00e9s ;\u201d<\/span><\/i>.\u00a0<\/span><\/p>\n

Cette d\u00e9cision s\u2019explique notamment par le fait qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 rendue au visa de l\u2019article R.641-21 alin\u00e9a 2 du Code de commerce pr\u00e9voyant que :\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cLe juge-commissaire constate, sur la demande de tout int\u00e9ress\u00e9, la r\u00e9siliation de plein droit des contrats dans les cas pr\u00e9vus au III de l’article L. 641-11-1 et \u00e0 <\/i><\/b>l’article L. 641-12<\/i><\/b><\/a> ainsi que la date de cette r\u00e9siliation<\/i><\/b>.\u201d.\u00a0<\/span><\/i><\/p>\n

Un juge-commissaire peut donc \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 r\u00e9silier de plein droit le contrat de bail souscrit par une soci\u00e9t\u00e9 en liquidation \u00e0 la demande du bailleur en vertu de l’article R.641-21 alin\u00e9a 2 du Code de commerce.\u00a0<\/span><\/p>\n

Cette solution avantageuse pour les bailleurs commerciaux en cas de liquidation judiciaire de leur locataire, doit selon moi s\u2019appr\u00e9cier strictement \u00e0 cette proc\u00e9dure collective et ne s\u2019appliquera sans doute pas en cas de sauvegarde de justice ou encore de redressement judiciaire. <\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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