1) Les diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la proc\u00e9dure d\u2019expulsion d\u2019un local commercial<\/span><\/h2>\na) Le commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire<\/h3>\n
La premi\u00e8re \u00e9tape consiste g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 faire d\u00e9livrer au locataire un commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire du bail commercial<\/strong>.<\/p>\nCet acte est obligatoirement d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice (anciennement huissier)<\/strong>.<\/p>\nLe commandement de payer a pour objet :<\/p>\n
\n- \n
de rappeler au locataire ses obligations contractuelles,<\/p>\n<\/li>\n
- \n
de d\u00e9tailler les sommes dues (loyers, charges, indemnit\u00e9s\u2026),<\/p>\n<\/li>\n
- \n
et de lui accorder un d\u00e9lai d\u2019un mois pour r\u00e9gulariser sa situation<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\nSi le locataire ne r\u00e8gle pas les sommes dues dans ce d\u00e9lai, la clause r\u00e9solutoire du bail commercial peut \u00eatre acquise<\/strong>, entra\u00eenant la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\nL\u2019intervention d\u2019un avocat en droit immobilier \u00e0 Nice<\/strong> est souvent utile \u00e0 ce stade pour :<\/p>\n\n- \n
v\u00e9rifier la validit\u00e9 du commandement de payer<\/strong>,<\/p>\n<\/li>\n- \n
s\u2019assurer que les mentions obligatoires<\/strong> sont respect\u00e9es,<\/p>\n<\/li>\n- \n
\u00e9viter toute irr\u00e9gularit\u00e9 qui pourrait remettre en cause la proc\u00e9dure.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Une erreur dans la r\u00e9daction de l\u2019acte peut en effet retarder consid\u00e9rablement la proc\u00e9dure d\u2019expulsion. Si le locataire ne conteste pas le commandement de payer dans le d\u00e9lai d’un mois, il est alors possible de saisir le Juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s pour demander l’expulsion de ce dernier.<\/p>\n
b) La saisine du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s<\/h3>\n
Si le commandement de payer n’est pay\u00e9 dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu, le bailleur peut saisir le Pr\u00e9sident du Tribunal judiciaire statuant en r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/strong> afin de :<\/p>\n\n- \n
constater l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire,<\/p>\n<\/li>\n
- \n
obtenir la r\u00e9siliation du bail commercial<\/strong>,<\/p>\n<\/li>\n- \n
obtenir la condamnation du locataire au paiement des loyers et indemnit\u00e9s d\u2019occupation<\/strong>,<\/p>\n<\/li>\n- \n
et prononcer l\u2019expulsion du locataire commercial<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\nLa proc\u00e9dure d\u00e9bute par la r\u00e9daction d\u2019une assignation par l\u2019avocat du bailleur. Cet acte est ensuite signifi\u00e9 au locataire par un commissaire de justice, ce qui permet de saisir le Juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s. Une audience est alors fix\u00e9e afin que le juge puisse examiner la demande.<\/span><\/p>\nSelon les circonstances du dossier, l\u2019affaire peut \u00eatre renvoy\u00e9e \u00e0 une ou plusieurs audiences suppl\u00e9mentaires, notamment lorsque le locataire sollicite des d\u00e9lais de paiement ou souhaite pr\u00e9senter des arguments en d\u00e9fense. Les d\u00e9lais de traitement peuvent ainsi varier selon les juridictions, mais une proc\u00e9dure d\u2019expulsion d\u2019un local commercial s\u2019\u00e9tend g\u00e9n\u00e9ralement sur plusieurs mois.<\/p>\n
Dans ce cadre, l\u2019avocat joue un r\u00f4le essentiel tout au long de la proc\u00e9dure : il r\u00e9dige l\u2019assignation, constitue le dossier avec les pi\u00e8ces n\u00e9cessaires, assure la repr\u00e9sentation du bailleur \u00e0 l\u2019audience et veille au suivi de la proc\u00e9dure jusqu\u2019\u00e0 la d\u00e9cision du tribunal.<\/p>\n
Une fois que le dossier est pr\u00e9sent\u00e9 au Juge, l’affaire est mise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et la d\u00e9cision est rendue dans les semaines qui suivent la derni\u00e8re audience (g\u00e9n\u00e9ralement un mois ou plus apr\u00e8s la derni\u00e8re audience).<\/p>\n
c) L\u2019ex\u00e9cution de la d\u00e9cision de justice<\/h3>\n
Une fois la d\u00e9cision rendue, celle-ci doit \u00eatre signifi\u00e9e au locataire par commissaire de justice<\/strong>.<\/p>\nSi le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, il est possible de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019expulsion forc\u00e9e du local commercial<\/strong>.<\/p>\nLe commissaire de justice pourra alors :<\/p>\n
\n- \n
d\u00e9livrer un commandement de quitter les lieux<\/strong>,<\/p>\n<\/li>\n- \n
organiser l\u2019expulsion avec le concours de la force publique si n\u00e9cessaire.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\u00c0 ce stade, l\u2019intervention de l\u2019avocat est g\u00e9n\u00e9ralement moins importante, la phase d\u2019ex\u00e9cution \u00e9tant principalement r\u00e9alis\u00e9e par le commissaire de justice.<\/p>\n
2) Les diff\u00e9rentes raisons pouvant justifier l\u2019expulsion d\u2019un locataire commercial<\/span><\/h2>\nLa r\u00e9siliation d\u2019un bail commercial et l\u2019expulsion du locataire peuvent intervenir lorsque celui-ci ne respecte plus les obligations pr\u00e9vues par le contrat de bail ou par la r\u00e9glementation applicable. Plusieurs situations peuvent ainsi justifier l\u2019engagement d\u2019une proc\u00e9dure par le bailleur.<\/p>\n
Le cas le plus fr\u00e9quent concerne les impay\u00e9s de loyers<\/strong>. Le d\u00e9faut de paiement des loyers et des charges constitue en pratique la principale cause de r\u00e9siliation des baux commerciaux. Lorsque le locataire ne r\u00e9gularise pas sa situation malgr\u00e9 la d\u00e9livrance d\u2019un commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire, le bailleur peut solliciter la r\u00e9siliation du bail et l\u2019expulsion du locataire.<\/p>\nL\u2019absence d\u2019assurance<\/strong> peut \u00e9galement constituer un manquement grave. En effet, la plupart des baux commerciaux imposent au locataire de souscrire une assurance couvrant notamment les risques locatifs. Le d\u00e9faut d\u2019assurance peut alors justifier la mise en \u0153uvre de la clause r\u00e9solutoire du bail.<\/p>\nLe non-respect du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> peut \u00e9galement \u00eatre \u00e0 l\u2019origine d\u2019une proc\u00e9dure. Lorsque le local commercial est situ\u00e9 dans un immeuble soumis au statut de la copropri\u00e9t\u00e9, le locataire doit respecter les r\u00e8gles applicables \u00e0 l\u2019immeuble ainsi que sa destination. Certaines activit\u00e9s peuvent ainsi \u00eatre incompatibles avec le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\nLa modification de l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e dans les lieux<\/strong> constitue \u00e9galement un motif fr\u00e9quent de litige. Le locataire ne peut en principe exercer que l\u2019activit\u00e9 pr\u00e9vue au bail commercial. L\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 diff\u00e9rente sans autorisation du bailleur peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une violation des stipulations du bail.<\/p>\nEnfin, certaines situations peuvent \u00eatre li\u00e9es \u00e0 l\u2019existence de nuisances ou de troubles anormaux<\/strong> caus\u00e9s aux autres occupants de l\u2019immeuble. Lorsque l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e dans le local g\u00e9n\u00e8re des troubles importants ou r\u00e9p\u00e9t\u00e9s, le bailleur peut \u00e9galement envisager une proc\u00e9dure afin de faire cesser ces troubles, voire obtenir la r\u00e9siliation du bail commercial.<\/p>\nSelon les causes de la proc\u00e9dure, celle-ci se d\u00e9roulera soit devant le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s, soit devant le juge du fond.<\/p>\n
La proc\u00e9dure en r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/strong> est une proc\u00e9dure rapide qui permet au juge de statuer dans des situations o\u00f9 l\u2019obligation du locataire ne pr\u00eate pas s\u00e9rieusement \u00e0 contestation. En mati\u00e8re de bail commercial, elle est le plus souvent utilis\u00e9e lorsque la r\u00e9siliation du bail r\u00e9sulte de l\u2019application d\u2019une clause r\u00e9solutoire<\/strong>, par exemple en cas d\u2019impay\u00e9s de loyers apr\u00e8s la d\u00e9livrance d\u2019un commandement de payer rest\u00e9 infructueux. Le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s ne tranche pas d\u00e9finitivement le litige mais peut constater l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire, ordonner l\u2019expulsion du locataire et condamner celui-ci au paiement des sommes dues.<\/p>\n\u00c0 l\u2019inverse, lorsque la r\u00e9siliation du bail repose sur une appr\u00e9ciation plus complexe des faits<\/strong> ou sur un manquement contractuel contest\u00e9 (par exemple un changement d\u2019activit\u00e9 non autoris\u00e9, des travaux irr\u00e9guliers ou des troubles anormaux), l\u2019affaire doit \u00eatre port\u00e9e devant le juge du fond<\/strong>. Cette proc\u00e9dure est plus longue car elle implique un examen approfondi du litige, avec un \u00e9change de conclusions entre les parties et parfois plusieurs audiences. Le tribunal rend alors une d\u00e9cision qui tranche d\u00e9finitivement la question de la r\u00e9siliation du bail et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l\u2019expulsion du locataire.<\/p>\nLe choix entre ces deux proc\u00e9dures d\u00e9pend donc principalement de la nature du manquement reproch\u00e9 au locataire<\/strong> et du degr\u00e9 de contestation possible du litige. Un avocat en droit immobilier pourra analyser la situation et d\u00e9terminer la proc\u00e9dure la plus adapt\u00e9e afin d\u2019obtenir la r\u00e9siliation du bail commercial et la restitution du local dans les meilleurs d\u00e9lais.<\/p>\n
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